Grundschuld-Bestellung

von Jenny
(Pirmasens)

Alles Wichtige zum Thema Grundschuld-Bestellung. Die wenigsten Menschen sind in der Lage, einen Immobilienverkauf allein mit erspartem Kapital vorzunehmen. Die meisten setzen auf eine Bankfinanzierung, um sich ihre Wunschimmobilie leisten zu können. In diesem Fall spielt die Grundschuld eine wichtige Rolle. Hierüber haben Interessenten die Möglichkeit, einer Bank oder einem Kreditinstitut Sicherheiten zukommen zu lassen, um so die Bewilligung einer Finanzierung wahrscheinlicher zu machen. Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilienfinanzierung in Anspruch zu nehmen, sollten Sie sich mit dem Thema Grundschuld-Bestellung auseinandersetzen. Im Folgenden lernen Sie sie wichtigsten Aspekte hierzu kennen.

Sinn und Zweck einer Grundschuld-Bestellung

Eine Grundschuld-Bestellung ist eine Möglichkeit, mit der Sie als Immobilienkäufer die Möglichkeit haben, den Bewilligungsprozess bei Ihrer Bank oder Ihrem Kreditinstitut zu beschleunigen. Sie stimmen bei diesem Verfahren zu, dass der Geldgeber eine Grundschuld in das Grundbuch der Gemeinde eintragen lässt, in der sich Ihre Immobilie befindet.

Sollten Sie irgendwann nicht mehr in der Lage sein, Ihren Kreditverpflichtungen nachzukommen, kann die Bank auf diese Grundschuld verweisen und die Immobilie veräußern, um sich so schadlos zu halten. Da mit dieser Methode das Kreditausfallrisiko der Geldgeber deutlich sinkt, nutzen die meisten eine Grundschuld-Bestellung bei der Kreditbewilligung.

Bei einer Grundschuld-Bestellung handelt es sich um eine sogenannte "dingliche Sicherheit". Sie müssen als Kreditnehmer somit keine anderen Sicherheiten mitbringen und profitieren von einem möglichst einfachen Bewilligungsprozess bei der Bank oder dem Kreditinstitut. Die entsprechenden Regelungen zur Grundschuld-Bestellung sind in § 119 BGB zu finden. So bekommen Sie eine günstige Finanzierung für Ihr Bauvorhaben und müssen sich mit möglichst wenig Bürokratie auseinandersetzen.

Unterschiede zwischen Buch- und Briefgrundschuld

Bei einer Grundschuld-Bestellung wird grundsätzlich zwischen einer Buchgrundschuld und einer Briefgrundschuld unterschieden. In der Praxis kommt die Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief deutlich häufiger zum Einsatz, weil sie sowohl für die Kreditgeber als auch für die Kreditnehmer zahlreiche Vorteile mit sich bringt. Unter anderem fallen deutlich weniger Kosten beim Grundpfandrecht an, da eine Grundschuld einfach weitergegeben und von einem Gläubiger übernommen werden kann. Dieser erhält einfach den jeweiligen Grundschuldbrief. Zudem liegen alle Vereinbarungen in Schriftform vor, sodass sich alle Beteiligten jederzeit darauf berufen können.

Eine Buchgrundschuld kommt vorrangig dann zum Einsatz, wenn der Verkauf besonders schnell über die Bühne gehen muss. Denn für die Erstellung eines Grundschuldbriefs muss immer eine gewisse Wartezeit eingeplant werden. Diese verzögert die Auszahlung des Kredits, wodurch Sie Ihre Wunschimmobilie nicht sogleich bezahlen können.

Im schlimmsten Fall kommt es zu einer so erheblichen Verzögerung, dass die Verkäufer Verzugszinsen fordern können. Außerdem entstehen mit dem Grundschuldbrief kosten. Da bei einer Buchgrundschuld jedoch bei jeder Änderung eine Anpassung der Grundbucheinträge vorgenommen werden muss, kann es sein, dass sich die Ersparnis schnell wieder egalisiert.

Quasi keine Alternativen zur Grundschuld-Bestellung

Wenn Sie heutzutage eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchten, kommen Sie an einer Grundschuld-Bestellung in der Regel nicht vorbei. Das liegt daran, dass dieses Verfahren viele andere Methoden abgelöst hat, mit denen sich Banken und Kreditinstitute früher verschiedene Sicherheiten besorgt haben. So kommen beispielsweise Hypotheken nur noch selten zum Einsatz.

Das hat vor allem den Grund, dass im Unterschied zur Grundschuld-Bestellung eine konkrete Verbindung zwischen einer Hypothek und einer bestimmten Forderung besteht. Sobald der bewilligte Kredit zurückgezahlt wurde, besteht die Hypothek nicht mehr und erlischt. Das ist bei einer Grundschuld-Bestellung anders.

Zudem müssen Banken und Kreditinstitute bei einer Hypothek zunächst nachweisen, dass die jeweilige Forderung noch besteht. Das ist mit Aufwand und Kosten verbunden, die sich die Geldinstitute gerne sparen möchten. Deswegen ist in nahezu allen Fällen eine Grundbuch-Bestellung erforderlich, wenn eine Immobilie finanziert werden soll.

Die Grundschuld-Bestellung muss ein Notar vornehmen

Sie als Käufer sind nicht dazu berechtigt, eigenständig eine Grundbuch-Bestellung vorzunehmen. Dies darf nur ein offizieller und autorisierter Notar tun. Dieser hält Ihre Willensbekundung schriftlich fest, dass Sie dem Eintrag einer Grundschuld zustimmen. Ein solcher Eintrag ist aber erst dann möglich, wenn der Kauf tatsächlich abgeschlossen ist.

Um hierfür zu sorgen, müssen Sie aber erst das Geld der Bank oder des Kreditinstituts zur Verfügung haben. Damit es hier nicht zu Komplikationen kommt, erteilt Ihnen der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Diese berechtigt Sie dazu, eine Grundschuld-Bestellung beim Notar zu veranlassen. Die Grundschuld-Bestellung läuft in unterschiedlichen Schritten ab.

• Zunächst müssen die notwendigen Formulare von der Bank an den Notar geschickt werden. Hierin sind unter anderem die Höhe der Grundschuld und der Verwendungszweck angegeben.


• In einem zweiten Schritt vereinbaren Sie einen Beurkundungstermin bei Ihrem Notar. Es bietet sich an, diesen zusammen mit der Beurkundung des Kaufvertrags zu legen. Im Rahmen dieses Beurkundungstermins erhalten Sie vom Verkäufer die Belastungsvollmacht, sodass die Grundschuld-Bestellung in die Wege geleitet werden kann.


• In einem dritten Schritt übermittelt der Notar die Urkunde und die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt. Hier wird die Grundschuld dann ins Grundbuch eingetragen. Die Bestätigung über den erfolgten Eintrag geht in der Regel drei bis sechs Wochen später beim Notar ein. Dieser schickt die Grundschuldbestellungsurkunde und den angepassten Grundbuchauszug an die Bank oder das Kreditinstitut. Diese wissen somit, dass sie in das Grundbuch eingetragen wurden, und können Ihnen die Kreditsumme auszahlen.

Kosten einer Grundschuld-Bestellung

Mit einer Grundbuch-Bestellung gehen verschiedene Kosten einher. Auf der einen Seite müssen Sie die Notarkosten berücksichtigen und andererseits fallen Gebühren des Grundbuchamtes an. Wie hoch die jeweiligen Kosten sind, hängt unter anderem davon ab, wie hoch die Grundschuld ist, die in das Grundbuch eingetragen werden soll. Durchschnittlich können Sie mit etwa 0,8 bis 1,0% der Grundschuld kalkulieren. Da es sich hierbei um Kaufnebenkosten handelt, müssen Sie selbst diese anfallenden Kosten tragen.

Es ist wichtig, dass Sie bei der Kalkulation Ihrer Finanzierung solche Kaufnebenkosten immer im Blick behalten. Es ist nicht ausreichend, den reinen Kaufpreis als Finanzierung von der Bank oder dem Kreditinstitut zu erhalten, da Sie ansonsten bereits in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn Sie die kaufen Nebenkosten begleichen müssen. Planen Sie bei der Kalkulation der Kreditsumme daher unbedingt einen Puffer ein, um nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern eventuelle Zusatzkosten, die sich nicht im Vorfeld planen lassen, begleichen zu können.

Was hat es mit dem Grundschuldzins auf sich?

Grundschuldzinsen sind eine besondere Zinsform, die bei der Finanzierung von Immobilien eine Rolle spielt. Im Unterschied zu anderen Zinsen stellen Grundschuldzinsen keinen eigentlichen Kostenfaktor dar, der zusätzlich zu den Kosten anfällt, die Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung tragen müssen. Stattdessen sorgen die Grundschuldzinsen dafür, dass der Grundschuldbetrag jährlich um etwa 15% wächst.

Die Idee hinter den Grundschuldzinsen besteht darin, dass sich die zu erwartenden Kosten mit der Zeit erhöhen, die anfallen, wenn eine Bank oder ein Kreditinstitut eine Vollstreckung vornehmen muss. Durch die Grundschuldzinsen ist sichergestellt, dass die Grundschuld immer hoch genug ist, sodass die Geldgeber kein Minusgeschäft machen. Wenn Sie in der Lage sind, Ihren Kreditverpflichtungen immer pünktlich nachzukommen und die Raten immer rechtzeitig zu begleichen, haben die Grundschuldzinsen allerdings quasi keine Auswirkungen auf Ihre Immobilienfinanzierung.

Eine Grundschuld gilt unbegrenzt

Im Unterschied zu anderen Finanzierungsformen wie einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Das bedeutet, dass sie auch dann nicht erlischt, wenn Sie die Kreditsumme bereits vollständig zurückgezahlt haben. Um die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen, ist es daher zwingend erforderlich, dass Sie eine Grundschuld-Löschung vornehmen lassen. Das ist aber erst möglich, wenn Sie von Ihrer Bank oder Ihrem Kreditinstitut nach Rückzahlung der letzten Rate eine Löschungsbewilligung erhalten haben. In diesem Fall können Sie einen Notar mit der Löschung beauftragen.

Das ist jedoch nicht immer empfehlenswert. Auf der einen Seite führt auch die Löschung einer Grundschuld zu Kosten, die sie selbst tragen müssen. Auf der anderen Seite können Sie eine Grundschuld auch für andere Aufgaben nutzen. Wenn Sie einen zusätzlichen Neukauf oder eine andere Immobilienfinanzierung planen, können Sie die bereits vorhandene Grundschuld nutzen, ohne dass erneut Kosten für die Eintragung entstehen. Das kann auch dann sinnvoll sein, wenn Sie eine Finanzierung für die Renovierung oder Modernisierung Ihrer bereits vorhandenen Immobilie planen.