Baukosten. Baupreise. Kalkulation. Angebotspreise

Basis-Wissen Baukosten, Baupreise und sonstige Preise. Und was diese konkret bedeuten

Achtung! Verwechslungsgefahr

"Die Begriffe Baukosten, Baupreise, Verkaufspreise und Hausbau-Kosten kennt praktisch jeder. Aber nur die wenigsten wissen, was damit konkret gemeint ist."

Dabei hängt auch der Erfolg Ihres privaten Bauvorhabens maßgeblich davon ab, wie genau Sie über diese vermeintlich gleichen, aber bei näherer Betrachtung völlig unterschiedlichen Begriffe Bescheid wissen.

Mit Ihrem persönliches Wissen über die von den Anbietern kalkulierten Kosten werden Sie immer dann, wenn es um Ihr Geld geht, besser beurteilen können, wie sich diese Baukosten spätestens bei der Auftragsvergabe auf die von Ihnen zu bezahlenden Baupreise auswirken werden.

Zuallererst. Etwas Grundsätzliches

Auch auf dieser Website tauchen immer wieder unterschiedliche Begriffe wie Baukosten und Baupreise auf. Dazu Hausbau-Preise oder Hausbau-Kosten, manchmal zusammengeschrieben, dann wieder getrennt.

Außerdem werden zwischendurch in verschiedenen Zusammenhängen auch noch Verkaufspreise erwähnt.

Dabei werden vielleicht auch Sie davon ausgehen, dass es bei diesen verschiedenen Begriffen eigentlich immer um dasselbe geht.

Und siehe da: Es geht dabei tatsächlich immer um das scheinbar gleiche Thema, und zwar um das liebe Geld.  

Allerdings trügt in diesem Fall der Schein. Es kommt nämlich darauf an, um wessen Geld es bei den verschiedenen Begrifflichkeiten geht. Es kommt also darauf an, ob es um Ihr Geld als Auftrag gebender (AG) Bauherr geht. Oder um Gelder, die das Auftrag nehmende (AN) Unternehmen betreffen.

• Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die allgemeinen Begriffe "Preise" und "Kosten" jedenfalls oft verwendet, um damit das vermeintlich Gleiche auszudrücken. Diese aus Unwissenheit falsche "Gleichmachung" verursacht aber auch beim Hausbau sehr häufig Missverständnisse.

• Um solche Missverständnisse zu vermeiden, sollten daher auch Sie als angehender Hausbesitzer mit den verschiedenen Kosten- und  Preise-Begriffen etwas bewusster umgehen. Hier etwas weiter unten eine auf das Wesentliche reduzierte Klarstellung und Trennung.

• Dazu eine Anmerkung: Obwohl die alles entscheidenden und daher mit Sicherheit die wichtigsten Kosten die Baukosten sind, beginne ich hier ganz bewusst mit den Hausbau-Kosten. Das sind nämlich die ersten Kosten, mit denen Sie ganz am Anfang Ihres Hausbau-Abenteuers konfrontiert werden.
  

Hausbau-Kosten. Womit auch Sie rechnen können

• Ihre wahrscheinlich erste berechtigte Frage als zukünftiger Bauherr, wie viel denn der Bau eines eigenen Hauses in der heutigen Zeit insgesamt kostet, wird zuerst einmal durch die auf dieser Website veröffentlichten Hausbau-Kosten beantwortet.

• Damit wissen Sie zwar (noch) nicht, wie viel IHR Haus später tatsächlich kosten wird. Zumindest wissen Sie damit aber, mit welchen ungefähren Kosten Sie ganz allgemein für EIN durchschnittliches Einfamilienhaus rechnen können.
  

• Mit diesen Hausbau-Kosten sind also die realistischen Gesamtbaukosten für Ihr geplantes Bauvorhaben gemeint. Grundlage dafür sind die ebenfalls auf dieser Website veröffentlichten Baukosten, mit denen Baufirmen kalkulieren.
  

• In den Hausbau-Kosten, die immer nur als Richtwerte zu betrachten sind, ist auch die für Ihr Land gültige Mehrwertsteuer enthalten. Damit können Sie als Bauherr selbst berechnen und kalkulieren, welche Kosten für Ihr geplantes Bauvorhaben insgesamt anfallen können.
  

• Ob diese als Richtwerte angegebenen Hausbau-Kosten auch für Ihr individuelles Bauvorhaben erzielt werden können, hängt maßgeblich von den tatsächlichen Gewinnanteilen ab, die von den ausführenden Firmen einkalkuliert werden.

• Was es mit diesen tatsächlichen Gewinnanteilen auf sich hat, ergibt sich aus den schon oben erwähnten wichtigsten Kosten überhaupt - den alles entscheidenden und individuell kalkulierten Baukosten der Anbieter.
  

Baukosten. Was Firmen zahlen

Die Baukosten betreffen ausführende Unternehmen und damit ausschließlich die Anbieter einer Bau- oder Handwerkerleistung. Diese alles entscheidenden Kosten setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen, konkret sind das Kosten für Material, Arbeit, Baumaschinen und Geräte, Transport, Energie und Sonstiges.

Zusätzlich ist in den Baukosten auch noch eine (erste) Gewinnspanne enthalten. Wie hoch diese ist, hängt davon ab, wie viel das Unternehmen verdienen MUSS, um kostendeckend arbeiten zu können.

Wie hoch diese Gewinnspanne sein muss, hängt wiederum davon, wie das Unternehmen die eigenen Baukosten individuell kalkuliert.

Kosten für den Materialeinkauf, Kosten für Löhne, Kosten für eigene oder gemietete Geräte, Kosten für Treibstoffe, Betriebskosten und sonstige Kostenfaktoren. Die Baukosten sagen damit aus, welche Kosten für das Unternehmen anfallen, um eine bestimmte Bau- oder Handwerkerleistung durchzuführen.

Baukostenindex

• Da sich die einzelnen Baukostenfaktoren ständig ändern, kommt es naturgemäß auch zu Änderungen der Baukosten - auch durch allfällige Teuerungen beim Hausbau. Statistisch abgebildet wird diese Entwicklung der Baukosten im monatlich festgelegten Baukostenindex.

Baupreise. Was Bauherren bezahlen

Baupreise im Allgemeinen betreffen Auftraggeber und beim privaten Hausbau damit auch Sie als Bauherr. Grundlage für diese Hausbau-Preise sind dabei die von den Firmen und Handwerksbetrieben kalkulierten Baukosten bzw. Herstellungskosten, wobei diese zumindest um den für das jeweils zutreffende Land gültigen Mehrwertsteuersatz erhöht werden.

Zusätzlich ist in den Baupreisen aber auch noch ein weiterer Zuschlag enthalten, und zwar erneut eine (zweite) Gewinnspanne. Sie erinnern sich: Die erste unter den "Baukosten" angeführte Gewinnspanne ist nötig, um dem Anbieter ein kostendeckendes Wirtschaften zu ermöglichen.

Die reine Abdeckung der eigenen Kosten eines Unternehmens reicht aber naturgemäß nicht aus, um auch Gewinne zu erwirtschaften.

Firmen müssen vielmehr auch etwas verdienen. Daher muss auf die Herstellungskosten auch noch ein entsprechend hoher Gewinnanteil aufgeschlagen werden.   

Wie hoch dieser Gewinnanteil schlussendlich ausfällt, kann von Außenstehenden nicht beurteilt werden. Die von einer Firma einkalkulierte Gewinnspanne ist normalerweise ein Betriebsgeheimnis. Trotzdem sind die Baupreise weitgehend öffentlich bekannt.

Baupreisindex

Um Informationen über die durchschnittlichen Hausbau-Preise zu bekommen, wird das Baugewerbe nämlich laufend beobachtet. Dazu werden von repräsentativen Auftragnehmern die tatsächlichen Abrechnungssummen erhoben und vierteljährlich im Baupreisindex statistisch dokumentiert.

Das Problem mit den (steigenden) Baupreisen

Die in statistische Zahlenwerke einfließenden Baupreise bzw. Hausbau-Preise sind im Wesentlich nur jene Preise, die von Bauherren für beauftragte und von Firmen durchgeführte Bau- und Handwerkerleistungen in der Vergangenheit tatsächlich bezahlt wurden.

• Daraus kann aber nicht abgeleitet werden, ob es sich dabei um angemessene oder um zu hohe Preise handelt.
  
• Damit bleibt auch weitgehend im Dunkeln, welche Preise (mit der richtigen Strategie) zu erzielen gewesen wären.   

Ein Teufelskreis.

Haben Bauherren zu viel für die beauftragten Bauleistungen bezahlt, müssen zwangsläufig auch die von den statistischen Ämtern dokumentierten und veröffentlichten Baupreise steigen.

• Steigen wiederum die Baupreise, verlangen Baufirmen und Handwerksbetriebe oft noch mehr, weil eben "immer alles teurer" wird.
  
• Und damit schaukeln sich nicht selten die Baupreise praktisch selbst hoch, obwohl es dafür vielleicht gar keine berechtigte Grundlage gibt.

Das Ergebnis

Viele potenzielle Bauherren sind ob der unverhältnismäßig steigenden Baupreise zumindest stark verunsichert, überdenken ihre Hausbaupläne oder stornieren aus Angst vor zu hohen finanziellen Belastungen sogar bereits erteilte Bauaufträge. 

Damit ist niemandem geholfen.

Vor allem auch nicht den zu kurzsichtigen Bau- und Handwerksbetrieben, die dieses unbefriedigende Ergebnis mit der falschen Hochpreispolitik praktisch selbst verursacht haben.   

• Langfristig betrachtet ist jedenfalls schon heute vorhersehbar, dass gar nicht wenige dieser Firmen spätestens in der übernächsten Bausaison mit entsprechend großen Auftragsrückgängen zu kämpfen haben werden. Wahrscheinlich sogar schon früher.
  

Und in guten Hochpreis-Auftragszeiten verlorene Bauherren können später nur schwer oder gar nicht mehr zurückgewonnen werden. Auch dann nicht, wenn später wieder mit günstigeren Baukosten kalkuliert werden kann und damit auch wieder günstigere Angebotspreise möglich wären.

Die Lösung

Lassen Sie sich nicht verunsichern. Nicht von den überall kursierenden Meldungen über allgemein steigende Baukosten und Baupreise. Nicht von anderen Bauherren. Nicht von den statistischen Zahlenwerken. 

• Sie müssen vielmehr selbst herausfinden, wie viel Ihr individuell geplantes Haus tatsächlich kosten wird. Dazu brauchen Sie vergleichbare Angebote - von so vielen Anbietern wie möglich.
  

• Die einzige Möglichkeit, diese vergleichbaren Angebote zu bekommen, führt über eine Bauausschreibung. Das heißt, Sie müssen sich von verschiedenen Anbietern exakt die gleichen Leistungen anbieten lassen.

• Die einzige Möglichkeit wiederum, eine Bauausschreibung zu erstellen, ist ein detailliertes Leistungsverzeichnis. Nicht zu verwechseln mit den nur auf das jeweils angepriesene Haus zugeschnittenen Produktbeschreibungen - meistens genannt Bau- und Ausstattungsbeschreibung.

• Und zu guter Letzt ist auch das von mir entwickelte Muster-LV mit großer Wahrscheinlichkeit für Sie die einzige Möglichkeit, in Eigenregie ein professionelles Leistungsverzeichnis zu erstellen. Genau so, wie das auch ein Baufachmann tun würde.

Meine speziell für private Bauherren wie Sie entwickelte Excel-Datei Muster-LV ist jedenfalls mein ganz persönlicher Beitrag, Ihnen beim Sparen zu helfen. Trotzdem werden vermutlich auch Sie sich immer noch die grundsätzliche Frage stellen:

Ist leistbares Bauen überhaupt (noch) möglich?

Ein eindeutiges JA.

• Mit der richtigen Strategie ist leistbares Bauen für private Bauherren auch in Zeiten allgemein steigender Baukosten und Baupreise möglich.
  

• Dabei geht es nicht nur um die Kosten und Preise, sondern auch um Ihre Planung. Konkret darum, was Sie wollen und tatsächlich brauchen.

• Und: Keine Verkaufspreise zahlen. Das sind die Wunschpreise der Anbieter, die nur selten etwas mit den erzielbaren Baupreisen zu tun haben.

Verkaufspreise. Was Firmen gerne (mehr hätten). Und Bauherren oft (zu viel) bezahlen

In der Praxis kann gerade beim privaten Hausbau beobachtet werden, dass Bauherren ihre geplanten Häuser sehr oft trotz überhöhter Angebote bauen lassen, obwohl niedrigere Baupreise durchaus zu erzielen gewesen wären.

Diese überhöhten Angebote treffen sowohl auf Bauaufträge zu, die in der Vergangenheit bereits abgewickelt wurden als auch auf solche, die von den beauftragten Firmen erst in Zukunft erfüllt werden müssen.

In beiden Fällen darf davon ausgegangen werden, dass es sich bei den Angebotspreisen nicht um die möglichen Baupreise handelt, sondern um willkürlich festgelegte Verkaufspreise, die eigentlich Wunschpreise heißen sollten.

Konkret bedeutet das, dass der Anbieter auf die angemessenen Baupreise, die ohnehin schon zwei Gewinnspannen (siehe weiter oben) enthalten, "einfach so" noch einen weiteren Gewinnzuschlag hinzugerechnet und damit das Angebot überhöht hat.

Diese verlockende aber nicht wirklich vertrauenerweckende Praxis der Gewinnmaximierung auf Kosten von Bauherren ist verstärkt in Krisenzeiten zu beobachten. Steigende Nachfragen bei gleichzeitigem Personalmangel. Teuerungen bei einzelnen Baustoffen. Allgemeine Unsicherheiten.

Zu Angeboten mit weit überhöhten Baupreisen kommt es aber auch in ganz normalen Zeiten, wenn Firmen aus welchen Gründen auch immer sehr gut ausgelastet und die Auftragsbücher praktisch voll sind. 

In diesem Fall ist es übliche Praxis, dass Firmen ganz bewusst viel zu hohe Baupreise anbieten. Motto: "Bekomme ich den Auftrag, obwohl ich eigentlich keine Zeit habe, verdiene ich zumindest viel. Bekomme ich den Auftrag nicht, ist mir das egal, weil ich ohnehin genug zu tun habe."

Warum zu viel bezahlt wird ...

Dass Bauherren oft viel zu hohe Baupreise für den Hausbau bezahlen wollen oder bereits bezahlt haben, mag in deren Augen berechtigte Gründe haben: Zeitdruck, zu wenig und dazu überlasteten Baufirmen oder was auch immer die Preise in die Höhe treibt.

In Wahrheit wird allerdings meistens nur deshalb viel zu teuer gebaut, weil aus irgendeinem Grund darauf verzichtet wurde, ein detailliertes Leistungsverzeichnis zu erstellen und damit vergleichbare Angebote einzuholen.

Steigende Baukosten und deren Auswirkungen auf die von Bauherren zu zahlenden Baupreise

Steigen aus irgendwelchen Gründen die Baukosten, wird ganz allgemein oft irrtümlich angenommen, dass dadurch automatisch auch die Baupreise höher werden müssen. 

Richtig ist, dass sich die Baupreise bzw. Hausbau-Preise aufgrund veränderter Baukosten ebenfalls verändern können. Ob das tatsächlich auch beim Ihrem geplanten Bauvorhaben der Fall ist, hängt im Wesentlichen von zwei Kriterien ab:

1. Von wem konkret die Bau- und Handwerkerleistungen für den Bau Ihres geplanten Hauses ausgeführt werden.
   
2. Mit welcher Gewinnspanne die Firmen kalkulieren.

Wie die Firmen intern kalkulieren, können Sie als Bauherr naturgemäß nicht beeinflussen. Mit vergleichbaren Angeboten können Sie aber herausfinden, welche Anbieter mit angemessenen Baukosten rechnen und welche mit zu hohen. 

Höhere Baukosten bei schlechter Kalkulation

• Wenn eine Firma zu teuer einkauft, muss diese Firma für Sie als zahlender Bauherr ein Angebot mit höheren Preisen erstellen. Wenn eine Firma zu hohe Verwaltungskosten hat, ebenfalls. Wenn die Firma zu hohe Energiekosten hat, ebenfalls. Und so weiter und so fort.

• Darüber hinaus kommt es auch darauf an, wie produktiv ein Unternehmen arbeitet. Ein gut organisierter Bauablauf verursacht daher geringere Baukosten. Ebenso wirken sich rationelle Arbeitsweisen positiv auf die Baukosten aus. Und damit auch auf die Baupreise. 

• Ihr Ziel als Bauherr muss daher sein, jene Firmen zu finden, die mit den niedrigsten Baukosten kalkulieren und auch trotz der nötigen Gewinnspanne in der Lage sind, die günstigsten Preise anzubieten. Dazu müssen Sie allerdings auch wissen, welche Baukosten zuerst einmal die möglichen und von Firmen kalkulierten Baukosten kennen.

Ihr eigener Einfluss auf die Baupreise

Im Gegensatz zur Baukostenkalkulation der Firmen, die Sie akzeptieren müssen, haben Sie es selbst in der Hand, von wem die erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen ausgeführt werden sollen. 

Mit Ihrer Auftragsvergabe können Sie daher auch als Bauherr selbst Einfluss auf die Baupreise nehmen.

Ob SIE bei Ihrem geplanten Bauvorhaben niedrigere oder höhere Baupreise erzielen können, hängt jedenfalls ganz wesentlich davon ab, wer Ihr direkter Vertragspartner ist.

Es macht in der Praxis also einen großen Unterschied, in welchem Auftrag ein ausführendes Unternehmen die für Ihr Bauprojekt erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen durchführt. Für SIE selbst mag das alles vielleicht nicht so wichtig sein.  

Hauptsache, Sie bekommen - von wem auch immer - die gewünschte Bauleistung. Verständlich. Staunen werden Sie trotzdem. Spätestens dann, wenn Sie höchst unterschiedliche Baupreise angeboten bekommen.  

Was tun? Genau überlegen ...

Möglichkeiten über Möglichkeiten ...

• Egal, an wen Sie schlussendlich Ihren Gesamtauftrag oder Ihre Einzelaufträge vergeben: Bei jeder mögliche Auftragsvergabe werden die von Ihnen zu bezahlenden Baupreise durch eine individuelle Baukosten-Kalkulation Ihrer Vertragspartner ermittelt.

Kalkulationsformel: Baukosten + Gewinn + Gewinn + Gewinn = Baupreise = Ihre Hausbau-Preise

Diese auf das Wesentliche reduzierte Formel für die Berechnung der Baupreise zeigt, dass die Höhe der von Ihnen zu bezahlenden Hausbau-Preise aus gutem Grund auch vom einkalkulierten Gewinnanteil der beteiligten Firmen abhängt.

Schließlich braucht jedes an Ihrem Hausbau-Projekt beteiligte Unternehmen den jeweils einkalkulierten Gewinn, um wirtschaften arbeiten zu können. Dass diese Gewinnanteile wiederum bei jeder Firma anders ausfallen, liegt auf der Hand.

Damit ist jetzt auch klar, dass es für Ihren geplanten Gesamt-Kostenrahmen einen mitunter ziemlich großen Unterschied macht, wer schlussendlich Ihre Aufträge ausführen wird.

Als erste Richtschnur gilt:

Außerdem:

Was tun?

Diese angeführten Feststellungen sollten zwar weitgehend nachvollziehbar sein, trotzdem werden daraus aber auch Sie noch nicht ablesen können, an wen Sie nun am besten Ihre Aufträge vergeben sollten. Und tatsächlich ist diese Frage (noch) gar nicht so einfach zu beantworten.

Vor- und Nachteile aller Möglichkeiten Ihrer Auftragsvergabe

Um entscheiden zu können, wen Sie in Ihrem Fall mit der Durchführung der Bau- und Handwerkerleistungen beauftragen sollten, müssen Sie vielmehr zuerst einmal wissen, welche Möglichkeiten der Auftragsvergabe es überhaupt gibt und welche Vor- und Nachteile jede dieser Möglichkeiten für Sie hat.

Und weil auch dieses wichtige Hausbau-Thema rund um die Auftragsvergabe Ihre ungeteilte Aufmerksamkeit braucht, sind diese weiterführenden Informationen auf einer eigenen Info-Seite zu finden. Titel: Auswirkung der Auftragsvergabe auf die Baupreise und Ihr gesamtes Bauprojekt