Auswirkung der Auftragsvergabe auf die Baupreise und Ihr gesamtes Bauprojekt

"Ihre Möglichkeiten bei der Auftragsvergabe, welche Vor- und Nachteile sich daraus jeweils ergeben, wie sich Ihre Entscheidung auf die Baupreise auswirkt und mit welchem Vertragspartner auch Sie das geringste Risiko eingehen."

• Sie brauchen dieses Basis-Wissen auch für die Erstellung der Leistungsverzeichnisse zum Einholen von vergleichbaren Angeboten für alle Hausbau-Gewerke durch Einzel- oder Gesamtausschreibungen.

Basis-Wissen über Angebote & Auftragsvergaben

Lesen Sie alles aufmerksam durch. Die Erfahrung zeigt, dass fast alle Bauherren die Wichtigkeit der richtigen Vorgehensweise bei der Auftragsvergabe massiv unterschätzen. Auch Sie werden daher nur dann Fehlentscheidung vermeiden können, wenn Sie gut informiert sind. 

Volle Auftragsbücher, lange Wartezeiten auf Angebote, überlastete Firmen, ständige Terminverzögerungen, Zeitdruck an allen Ecken. Was private Bauherren schon bisher oft an den Rand der Verzweiflung brachte, wird heute durch zusätzliche Probleme sogar noch in den Schatten gestellt.

Fehlende Arbeitskräfte, steigende Baukosten, Unsicherheiten durch alle möglichen Krisen, damit verbundene Teuerungen.

Dazu noch Verschärfungen bei der Kreditvergabe zur Finanzierung Ihres Traums vom eigenen Haus. Und auch die Anforderungen an den Hausbau selbst werden immer größer und verlangen allen Beteiligten immer mehr ab.

Energiestandards, die einzuhalten sind, um Fördergelder zu bekommen. Ökologische Baustoffe, Nachhaltigkeit, Umwelt- und Klimaschutz, technische Entwicklungen. Alles zusammen enorme Herausforderungen, die von privaten Bauherren bewältigt werden müssen - und mit der richtigen Hausbau-Strategie auch zu bewältigen sind.

Rechtzeitig helfen lassen 

Überschätzen Sie nicht Ihre eigenen Fähigkeiten. Nehmen Sie zur Kenntnis, dass auch Sie auf Ihrem Weg zum eigenen Haus Hilfe von Fachleuten brauchen. Lassen Sie sich vor wichtigen Entscheidungen und geplanten Auftragsvergaben von unabhängigen Baufachleuten beraten. 

• Warten Sie nicht bis es zu spät ist.
• Der beste Zeitpunkt, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, ist JETZT.

Kein Zeitdruck

• Verbannen Sie das Wort "dringend" aus Ihrem Wortschatz. Alles, was schneller als normal gehen muss, kostet mehr Geld. 

• Lassen Sie sich auch selbst nicht nicht unter Druck setzen und zu keinen Unterschriften drängen, wenn es um viel Geld geht. 

Keine Unklarheiten

• Vergeben Sie keine Aufträge ohne Auftragsschreiben - auch nicht an Planer oder Architekten. Für einen schriftlichen Auftrag mit genau definiertem Leistungsumfang und den wichtigsten Konditionen muss immer Zeit sein. 

• Unterschreiben Sie nichts, was Ihnen nicht ganz klar ist. Nehmen Sie bei Bedarf eine Rechtsberatung in Anspruch. Oder lassen Sie jedes einzelne Auftragsschreiben vorab von einem unabhängigen Baufachmann prüfen.

Professionelles Baumanagement

Bauen im Allgemeinen ist eine komplexe Angelegenheit, die von allen Beteiligten ein umfangreiches Fachwissen erfordert. Nicht nur in technischer Hinsicht, sondern vor allem auch im Hinblick auf die praktische Abwicklung von Bauvorhaben. 

Dabei spielt es keine große Rolle, ob es darum geht, ein gewerbliches Großprojekt zu realisieren oder ein privates Hausbau-Projekt. 

Es ist auch egal, in welcher Bauweise gebaut werden soll. 

Voraussetzung ist in jedem Fall, dass alle Bau- und Handwerkerleistungen von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden, die im wahrsten Sinne des Wortes ihr Handwerk verstehen. Diese ohnehin vorausgesetzte Fachkompetenz der ausführenden Firmen und Fachkräfte allein reicht jedoch nicht aus, um ein Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der festgelegten Gesamtkosten zu verwirklichen.

Genau diese von jedem Bauherrn angestrebten Ziele können vielmehr immer nur mit einem professionellen Baumanagement durch kompetente Baufachleute erreicht werden.

Das bedeutet auch, dass bei ausnahmslos jedem Bauvorhaben Kosten für die Planung und Organisation der Bauabwicklung anfallen.

Kosten für Baumanagement fallen immer an

• Als privater Bauherr muss Ihnen daher von Anfang an klar sein, dass auch bei Ihrem Hausbau-Projekt in jedem Fall Kosten für das unverzichtbare Baumanagement einkalkuliert werden müssen.

• Diese Baumanagement-Kosten liegen normalerweise bei rund 10 % bis 15 % der Gesamtkosten. Grundlage für jedes Baumanagement sind neben den bewilligten Bauplänen die einzelnen Leistungsverzeichnisse für jedes Gewerk.

• Im Baumanagement sind auch die anteiligen Kosten für den Entwurfsplan und das Zeichnen der Eingabepläne / Einreichpläne enthalten. Die Planungskosten sind abhängig von der Hausgröße, haben aber insgesamt keine gravierende Auswirkung auf die Gesamtkosten Ihres Bauprojektes.

• Wie gesagt: Die Kosten für das Baumanagement fallen immer an. Und auch Sie können diese Kosten nicht zur Gänze einsparen. Auch dann nicht, wenn Sie möglicherweise aufgrund einer Überschätzung Ihrer eigenen Fähigkeiten glauben, das Baumanagement auch selbst übernehmen zu können.

50 % Einsparung durch eigene Leistungsverzeichnisse

• In den angegebenen Gesamtkosten für das Baumanagement sind allerdings auch die Kosten für die LV-Erstellung und Bauausschreibung enthalten. Dadurch sind auch bei den Baumanagement-Kosten Einsparungen möglich.

• Die anteiligen Kosten für die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen können Sie um etwa 50 % reduzieren, wenn Sie die für jedes Gewerk benötigten Leistungsverzeichnisse (LV) mit den vom Autor dieser Website entwickelten Excel Muster-LV selbst erstellen.

Noch wesentlich größere Einsparungen

• Allein die Senkung der Kosten für das Baumanagement durch des Erstellen von Leistungsverzeichnissen in Eigenregie lohnt sich bereits. Die Einsparungen sind dabei um ein Vielfaches höher als die vergleichsweise sehr geringen Investitionskosten in Ihre Muster-LV-Version.

• Mit den vergleichbaren Angeboten, die nur mit Leistungsverzeichnissen und einer Bauausschreibung zu bekommen sind, werden Sie schlussendlich aber noch viel größere Einsparungen bei den Baupreisen erzielen.

• Sie können damit nicht nur den theoretischen Bestpreis für eine bestimmte Bauleistung ermitteln, sondern auch den tatsächlichen Bestbieter, wobei das in den seltensten Fällen der Anbieter mit den günstigsten Angebotspreisen ist.

Geld allein ist nicht alles

• Es geht vielmehr immer um ein Gesamtpaket. Angemessene Angebotspreise UND Erfahrung, Zuverlässigkeit, Kompetenz, Sicherheit. Geld allein ist daher auch bei Ihrem Hausbau-Projekt nicht alles.

• Ohne funktionierendes Baumanagement durch professionelle Baufachleute sind auch die günstigsten Baupreise wertlos. Der Erfolg Ihres Bauvorhabens hängt daher vor allem davon ab, wer den Bau Ihres Hauses am professionellsten organisieren kann.

Ihre wichtigste Hausbau-Entscheidung

• Wer nun ganz konkret für das Baumanagement Ihres individuellen Bauvorhabens zuständig sein wird, steht in direktem Zusammenhang mit Ihrer Entscheidung, wie und an wen Sie Ihre Bau- und Handwerkeraufträge vergeben werden.
  

• Der mit Abstand wichtigste Schritt auf Ihrem oft sehr mühsamen Weg zum eigenen Haus ist demnach die alles entscheidende Auftragsvergabe. Hier nun Ihre Möglichkeiten einer praxisnahen Auftragsvergabe und was Sie darüber wissen müssen ...
  

1. Auftragsvergaben für jedes Gewerk an einzelne Bau- und Handwerksbetriebe

Sie können für jedes Gewerk einen eigenen Einzelauftrag vergeben und alle für den Bau Ihres Hauses erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen von jeweils spezialisierten Fachbetrieben durchführen lassen.

• Auftragnehmer (AN): Kleine oder mittelgroße Bau- und Handwerksbetriebe mit der Spezialisierung auf ein (einzelnes) Fachgebiet. Meistens Familienbetriebe, Inhaber als Haupt-Ansprechpartner.

Vorteile Einzelaufträge

Nachteile Einzelaufträge

2. Auftragsvergabe an Generalunternehmer (GU)

Sie können den Auftrag für die Durchführung aller erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen an einen einzigen Auftragnehmer vergeben und dazu mit einem geeigneten Komplettanbieter einen GU-Vertrag abschließen.

• Auftragnehmer (AN): Bauunternehmen beliebiger Größe. Die erforderlichen Arbeiten für den Hausbau werden vom beauftragten Generalunternehmer selbst und / oder von Partnerbetrieben bzw. Subunternehmen durchgeführt. 

Vorteile GU

Nachteile GU

3. Auftragsvergabe an Architekt

Sie können nur die Planung Ihres Hauses oder die Realisierung des gesamten Hausbau-Projektes an einen Architekt übergeben und dazu mit dem Architekt Ihres Vertrauens einen Architektenvertrag abschließen.

• Auftragnehmer (AN): Architekt / Architekturbüro

Vorteile Architekt

Nachteile Architekt

4. Auftragsvergabe an Planungs- und Baumanagement-Büro

Sie können die Realisierung Ihres Hausbau-Projektes zur Gänze an professionelle Baumanager übergeben und dazu den Gesamtauftrag für Planung und Bauausführung an einen Generalübernehmer vergeben.

• Auftragnehmer (AN): Baumanagement-Firmen beliebiger Größe mit der Spezialisierung auf die Organisation von Bauprojekten, auch mit eigenem Personal für die Planung Ihres Hauses. 

Vorteile Baumanager

Nachteile Baumanager

Weitere Möglichkeiten der Auftragsvergabe

Die bisher angeführten vier Möglichkeiten bei der Vergabe Ihrer Bau- und Handwerkeraufträge zur Errichtung Ihres Hauses kommen in Praxis am häufigsten vor. Darüber hinaus gäbe es noch andere Möglichkeiten, die im Wesentlichen aber vergleichbar sind mit der Auftragsvergabe an Architekten oder Baumanager.

Bei diesen anderen Möglichkeiten der Vergabe Ihre Aufträge müssten der Architekt oder Baumanager nur durch andere Personen ersetzt werden. Das können sein:

• Bausachverständige
• Bauingenieure
• Ziviltechniker
• Bauberater / Baubegleiter
  

Entsprechende Erfahrungen mit der professionellen Bauorganisation vorausgesetzt, sind alle diese Baufachleute genauso in der Lage, ein Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln. Der einzige Unterschied:

• Architekten sind durch die künstlerische und kreative Veranlagung in gestalterischer Hinsicht die besseren Hausplaner.

Wofür entscheiden? Was ist empfehlenswert

Sie wissen bereits, dass die Voraussetzung für den Erfolg Ihres Bauvorhabens in jedem Fall ein professionelles Baumanagement ist. Als privater Bauherr und Hausbau-Laie sollten Sie sich daher auf keine Vergabe der Aufträge an einzelne Firmen einlassen. Damit bleiben diese Möglichkeiten der Auftragsvergabe übrig:

1. Baumanagement-Büro
   
2. Architekt
3. Generalunternehmer

Die angeführte Reihenfolge ergibt sich aus den jeweils angeführten Fakten und Entscheidungshilfen. Die beste Lösung für die Realisierung Ihres Hausbau-Projektes ist daher definitiv die Beauftragung eines Baumanagement-Büros.

Von allem das Beste

Grundsätzlich gilt: Alles ist besser als die Vergabe von Einzelaufträgen in Eigenregie. Daher könnten Sie sich natürlich auch für einen Generalunternehmer oder einen Architekt entscheiden. In diesen Fällen müssten Sie aber die oben unter "Fakten / Entscheidungshilfe" angeführten Nachteile in Kauf nehmen.

Was spricht daher dagegen, sich für die mit Abstand professionellste und beste Lösung zu entscheiden?

• Nichts. Sie müssen sich nur auf die vielleicht nicht immer ganz einfache Suche nach geeigneten Baumanagement-Büros machen.

Gehen Sie so vor:

1. Recherche / Suche

Suchen Sie im Internet in Ihrer Region nach Planungs- und Baumanagement-Büros. Nutzen Sie dazu Google Maps. Geben Sie den Suchbegriff "Baumanagement" in Ihre Suchmaschine ein und klicken Sie bei den Ergebnissen auf Maps.

• Verschieben Sie bei Bedarf den Kartenausschnitt, um den Suchradius zu erweitern, klicken Sie dann auf "In diesem Gebiet suchen".

• Auf der Landkarte werden Sie auch in Ihrer Region genug Ergebnisse bekommen. Ihr Suchradius kann ruhig bis zu 200 km betragen.
• Filtern Sie alle Baumanagement-Büros heraus, die auch die Bauorganisation von Einfamilienhäusern in ihrer Referenzliste haben. 
• Erstellen Sie eine Liste mit Telefonnummer und starten Sie Rundrufe.
  
• Fragen Sie nach, wer Interesse an Ihrem Bauvorhaben hat.
  
• Filtern Sie jene Baumanagement-Büros heraus, die bei Ihren Telefonaten einen guten Eindruck hinterlassen haben.
  
• Vereinbaren Sie bei Interesse einen ersten Kennenlern-Termin, damit Sie sich vor Ort ein Bild von Ihrem zukünftigen Bauherrenvertreter machen können.

2. Präsentation Ihres Hausbau-Projektes

Erinnerung: Voraussetzungen für die Auftragsvergabe

Die Präsentation Ihrer vorbereiteten Unterlagen hat den Zweck, vom Baumanager ein Angebot zu bekommen. Dazu muss klar sein, was Sie wollen. Wenn später alles klar ist, werden Sie ein Angebot in Form eines Baumanagement-Vertrages mit detailliertem Leistungsumfang bekommen.

• Erklären Sie dem Baumanager Ihr Bauvorhaben. Erzählen Sie, was Sie sich vorstellen, wie viel alles höchsten kosten darf und alles, was wichtig ist.
  
  
• Keine Sorge, dass Sie etwas vergessen. Der interessierte Baumanager wird ohnehin eine Menge Fragen stellen und alles wissen wollen, was für eine Zusammenarbeit wichtig ist.
  
  
• Falls Sie noch nicht wissen, wie Ihr Haus genau ausschauen soll, kann sich der Baumanager neben der Organisation der übrigen Fachspezialisten wie Statiker oder Haustechnikplaner auch um einen geeigneten Architekten für den Entwurf kümmern
  
  
• Keine Abstriche machen. Bevor Sie den Leistungsumfang reduzieren, müssen Sie wissen, wie viel alles zusammen kostet.
  
  
• Sofern sinnvolle Einsparungen möglich sind, können Sie eventuelle Eigenleistungen oder einen Bau in Bauetappen später immer noch mit dem Baumanager klären.
  
  
• Der Baumanager hilft Ihnen in jedem Fall, die für Sie optimale Hausbau-Lösung auszuarbeiten.  
  

3. Auftrag vergeben

Mit der Auftragsvergabe werden Sie Ihre wichtigste Etappe auf Ihrem Weg zum eigenen Haus abgeschlossen haben. Alles, was Sie bisher unternommen haben, hatte nur einen einzigen Zweck:

• Ihre Unterschrift unter den Bauauftrag zu setzen.

Ab diesem Zeitpunkt nimmt alles seinen Lauf und im Wesentlichen gibt es dann kein Zurück mehr. Gleichzeitig ist die Vergabe des Auftrags an Ihren Baumanager auch der Startschuss für das schrittweise Leeren Ihres Baukontos.

Alles zusammen ein guter Grund, auch das Auftragsschreiben für die Beauftragung IHRES Baumanagers einer genauen Überprüfung zu unterziehen. 

• Sind alle Formulierungen im Auftragsschreiben verständlich?
• Wissen Sie genau, was Sie unterschreiben?
• Gibt es irgendwelche Unsicherheiten?
• Wo können Fallstricke versteckt sein?
• Was passiert, wenn irgendetwas passiert?

Dringende Empfehlung:

Wenn Sie auch nur eine Spur von Unsicherheit fühlen oder Ihr Bauchgefühl vor Ihrer entscheidenden Unterschrift zur Vorsicht rät, sollten Sie wie jeden anderen Vertrag auch den Baumanagement-Vertrag von einem unabhängigen Dritten prüfen lassen. Beispielsweise auch vom Autor dieser Website.

Nein. Sie lesen hier keinen Verkaufstext. Ich möchte Ihnen nur helfen, auf Ihrem Weg zum eigenen Haus möglichst keine Fehler zu machen. Und einer der häufigsten Fehler ist das voreilige Unterschreiben von Bauverträgen, bei denen es um sehr viel Geld geht. Was tun?

Sollten Sie keine andere Möglichkeit haben, den Bauauftrag bzw. Baumanagement-Vertrag von einem unabhängigen Baufachmann prüfen zu lassen, kann ich das im Rahmen meiner exklusiven Online-Baubegleitung gerne für Sie übernehmen.

Auswirkung der Auftragsvergabe an ein Baumanagement-Büro auf die Baupreise

Der vielleicht wichtigste Vorteil der Auftragsvergabe an ein Baumanagement-Büro versteckt sich hinter dem Punkt Refinanzierung Honorar. Bedeutet konkret:

• Wenn Sie Ihr Hausbau-Projekt von professionellen Baumanagern realisieren lassen, können Sie davon ausgehen, dass sich das im Baumanagement-Vertrag vereinbarte Honorar spätestens bei Schlussabrechnung wieder hereinbringen werden. 

• Tatsache ist, dass Baumanager in der Praxis die besten Preisverhandler sind. Die bei den einzelnen Auftragsvergaben erzielten Einsparungen werden daher insgesamt höher ausfallen als die Kosten für das im Baumanagement-Vertrag vereinbarte Honorar.

Festpreishonorar und Erfolgshonorar

Mit Baumanagement-Büros sind unter Umständen noch zusätzliche Einsparungen möglich. Konkret besteht zumindest die Möglichkeit, zusätzlich zum normalen Honorar auch noch ein Erfolgshonorar zu vereinbaren.

Dazu müssen Sie wissen, dass das Honorar für alle Baumanagement-Leistungen auf Grundlage einer realistischen Kostenschätzung berechnet und angeboten wird. Für diese Kostenschätzung verwendet der Baumanager die von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen über Ihr gewünschtes Haus. Dabei gilt:

• Umso genauer Ihre Unterlagen und Angaben, desto genauer wird die Kostenschätzung ausfallen.
  
• Umso höher die Kostenschätzung, desto höher auch das Honorar.
  

Normalerweise orientiert sich das Honorar für das Baumanagement an der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, und liegt in den meisten Fällen zwischen 10 % und 15 % der Baukosten.

• Bei ungenau geschätzten Baukosten (aufgrund fehlender Baupläne) sollten Sie ohne Berücksichtigung eines zusätzlichen Erfolgshonorars sicherheitshalber von rund 15 % ausgehen.

Es zahlt sich also aus, dem Auftragnehmer möglichst genaue Unterlagen und Vorstellungen von Ihrem Haus vorzulegen. Allerdings ist damit noch nicht gesagt, dass der Baumanager tatsächlich für ein Honorar von 10 Prozent für Sie arbeiten wird. 

10 Prozent Honorar sind zwar durchaus üblich, der Baumanager würde aber sicherlich gerne etwas mehr verdienen. Und das soll er auch, WENN er sich für den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Bauvorhabens wirklich einsetzt.

Was tun?

• Vereinbaren Sie mit dem Baumanager ein Festpreishonorar in Höhe von 10 % der Kostenschätzung. Damit wird für den Baumanager das Kostenrisiko weitgehend minimiert.
  
  
• Vereinbaren Sie dann zusätzlich zum Festpreishonorar auch noch ein Erfolgshonorar in Höhe von 50 % der erzielten Einsparungen.
  

Durch die Vereinbarung eines zusätzlichen Erfolgshonorars entsteht für beide Vertragsparteien eine klassische Win-Win-Situation. Der Baumanager kann bei entsprechendem Einsatz ein zusätzliches Honorar erwirtschaften. Sie als Bauherr können dadurch die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens reduzieren.

Dieses realistischen Zahlenbeispiel zeigt, dass sich die Kosten für das professionelle Baumanagement bei kluger und strategisch durchdachter Auftragsvergabe am Ende fast zur Gänze amortisieren. 

• Ohne Baumanagement werden die Gesamtkosten wesentlicher höher sein. In diesem Fall sollten Sie davon ausgehen, dass maximal die geschätzten Gesamtkosten (z.B. 300.000 € statt 255.500 €) erreicht werden können.

• Welche konkreten Zahlen bei Ihrem individuellen Bauvorhaben im Spiel sein werden, hängt von Ihrer persönlichen Vorbereitung ab. Und der wichtigste Teil dieser Vorbereitungen ist das Erstellen eines Leistungsverzeichnisses. 

Damit können Sie schon vorab auch selbst eine realistische Kostenschätzung durchführen und ermitteln, um welche Gesamtkosten es in Ihrem Fall gehen wird. Dieses Basis-Wissen um die möglichen Baukosten Ihres Bauvorhabens wird Ihnen auch bei der Auftragsvergabe an den Baumanager eine wertvolle Hilfe sein.

Nicht vergessen ...

Egal, an wen Sie Ihren Auftrag zum Bau Ihres Hauses schlussendlich tatsächlich vergeben werden:

• Sie werden in jedem Fall ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellen müssen, um zu dokumentieren, was Sie haben möchten.
  
  
• Tun SIE das nicht, wird ein anderer das in jedem Fall benötigte LV auf Ihre Kosten für Sie erstellen.
  

Wenn Sie das Gelesene und Gelernte auch anwenden, werden Sie davon auch massiv profitieren können. Der Erfolg Ihres Bauvorhabens liegt also alleine in Ihren Händen.