Angebote einholen & Bauausschreibung

"Sie können auf zwei Arten Angebote einholen, die beste Lösung ist eine Ausschreibung."

• Nutzen Sie Ihre einzige Möglichkeit, vergleichbare Angebote zu bekommen. 
• Gehen Sie strategisch richtig vor, um von den günstigsten Baupreisen zu profitieren.
• Warum Ihre Angebotspreise von den Website-Preisen abweichen können.
• Wie sich Ihre möglichen Auftragsvergaben auf Ihre Baupreise auswirken werden.

Basis-Wissen: Zwei Arten von Preisanfragen und wofür auch Sie sich entscheiden sollten

Angebote einholen (Bild: © bauimbild.com)

Grundsätzlich können Bauherren die für den Hausbau benötigten Angebote auf zwei verschiedene Arten einholen. Einerseits mit einer mehr oder weniger allgemeinen Beschreibung der gewünschten Leistungen, andererseits mit detaillierten Leistungsverzeichnissen für alle Gewerke und daraus erstellten Bauausschreibungen. Im Folgenden alle wichtigen Informationen darüber.

Seiteninhalt & Überblick

Seiteninhalt

► Theorie & Praxis

► Funktionale Leistungsbeschreibung

► Inhalt funktionale Leistungsbeschreibung

► Vorlage Muster-Baubeschreibung

► Wofür entscheiden?

► Kalkulations-LV

► Muster-LV in Papierform

Weiterführende Seiten

► Online-Baubegleitung durch Website-Autor

► Muster-LV-Versionen für alle Gewerke

► Vorlage Muster-Baubeschreibung

Theorie & Praxis

Zu den spannendsten Momenten auf dem Weg zum eigenen Haus gehört sicherlich auch bei Ihnen das Einholen von Angeboten für die Durchführung aller erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen. Damit wird sich bald herausstellen, wie viel alles kosten wird und was Sie sich auch tatsächlich alles leisten können.

Damit hängt der Erfolg Ihres gesamten Bauprojektes von der Qualität der Angebote und den für die einzelnen geplanten Hausbau-Gewerke offerierten Angebotspreisen ab.

Auch Ihr Ziel muss daher sein, die besten Anbieter mit den jeweils günstigsten Offerten zu finden. Möglich ist das nur, wenn die verschiedenen Firmenangebote auch vergleichbar sind.

Was in der Theorie ohnehin logisch zu sein scheint, ist in der Praxis allerdings einer der größten Stolpersteine beim Hausbau. Meistens wird bei der Beschaffung von Angeboten nämlich der falsche Weg eingeschlagen. 

Angebote vergleichen (Bild: © bauimbild.com)

Unabhängig vom einmal eingeschlagenen Weg der Angebotsanfrage muss dabei in beiden Fällen klar und deutlich beschrieben werden, was genau von den ausführenden Firmen angeboten werden soll. Und diese Beschreibungen können auf zwei gänzlich unterschiedliche Arten erfolgen.

Zwei Arten von Beschreibungen für Angebotsanfragen

Um den wesentlichen Unterschied der zwei verschiedenen Arten von Angebotsanfragen besser zu verstehen, erfahren Sie in diesem Artikel, welche zwei grundsätzliche Möglichkeiten der Preisanfrage für Ihr Hausbau-Projekt es gibt und für welche Variante auch Sie sich im eigenen Interesse entscheiden sollten.

1. Leistungsverzeichnisse mit Mengenangabe für jedes einzelne Hausbau-Gewerk erstellen

Leistungsverzeichnisse (Bild: © bauimbild.com)

Das ist die professionellste und von jedem Bauherrn anzustrebende Art, genau zu beschreiben, was die Firmen anbieten sollen. Dazu wird für jedes Hausbau-Gewerk ein eigenes Leistungsverzeichnis (LV) erstellt.

In jedem einzelnen LV wiederum werden alle für die Errichtung Ihres Hauses erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen in einzelne Leistungspositionen "zerlegt".

Durch diese "Zerlegung" kann für jede einzelne Leistungspositionen die benötigte Menge erfasst und von den Firmen in Form von Einheitspreisen angeboten werden. Bauleistung je Stück, m², m³, lfm, kg oder was auch immer.

Zweck der Leistungsverzeichnisse

Das Erstellen der Leistungsverzeichnisse ist bei ausnahmslos jedem professionell organisierten Bauvorhaben die wichtigste Grundlagenarbeit, die nur einen einzigen, aber umso wichtigeren Zweck hat:

• Daraus eine Bauausschreibung zu machen, um von verschiedenen Firmen vergleichbare Angebote zu bekommen.

Vorteile dieser Variante zusammengefasst

• Durch die Bauausschreibung können Sie als Bauherr genau vorgeben, welche konkreten Leistungen angeboten werden müssen. Jede Firma muss also für die gleichen Leistungen ein Angebot erstellen.

• Die Firmen müssen dabei sehr exakt kalkulieren, weil durch die Einheitspreise der einzelnen Leistungspositionen ein detaillierter Preisvergleich möglich ist und damit auch auf einen Blick zu erkennen ist, ob die jeweiligen Angebotspreise günstig, angemessen oder teuer sind.

• Vor allem aber steigt mit Leistungsverzeichnissen und den daraus erstellten Bauausschreibungen auch sehr stark die Wahrscheinlichkeit, günstige Preise angeboten zu bekommen, weil die Firmen untereinander in Wettbewerb stehen und nach Möglichkeit auch Ihren Auftrag an Land ziehen wollen.

Von wem werden Leistungsverzeichnisse (LVs) und damit auch Bauausschreibungen normalerweise erstellt?

Sofern private Bauherren für die Organisation und Abwicklung des geplanten Bauvorhabens geeignete Baufachleute oder Architekten beauftragen, werden von diesen auch die erforderlichen Leistungsverzeichnisse und Bauausschreibungen gemacht.

Tatsache ist allerdings, dass die meisten Bauherren ihren Weg zum eigenen Haus zumindest am Anfang aus gut nachvollziehbaren Gründen lieber ohne Hilfe von Fachleuten bzw. Architekten beschreiten.

• Einerseits ist es gar nicht so einfach ist, einen geeigneten und vor allem leistbaren Architekt zu finden, mit dem zudem auch noch die Chemie für eine fruchtbare Zusammenarbeit stimmen sollte.

• Anderseits ist allein die Vorbereitung auf die mit einem Architekt ins Auge gefasste Zusammenarbeit mit einem ziemlich großen Zeitaufwand verbunden, weil auch in diesem Fall zuerst einmal Angebote von verschiedenen Architekten eingeholt werden müssen. 
  

• Dazu kommt, dass sich die Höhe der Honorare für Architekten nach den zu erwartenden Gesamtbaukosten richten, genau diese Kosten aber erst nach dem Vorliegen der ersten Angebotsergebnisse bekannt sind.

Lohnende Alternative: Bauausschreibungen können auch von Bauherren selbst erstellt werden

Müssen also aus verschiedenen Gründen - schlussendlich meistens aufgrund der zu hohen und im Vorhinein oft unbekannten Anfangskosten - auch Sie auf einen Architekt verzichten, bedeutet das noch lange nicht, dass Sie damit auch auf die Erstellung der Leistungsverzeichnisse verzichtet werden müssen..

Im Gegenteil: Mit den richtigen Hilfsmitteln und entsprechendem persönlichen Einsatz können Sie die nötigen Leistungsverzeichnisse für die geplanten Gewerke durchaus auch selbst erstellen.

Dazu gibt es heute spezielle Ausschreibungs-Vorlagen, die im Vergleich zum Nutzen sehr wenig Geld kosten, aber trotzdem professionelle Ergebnisse liefern. Konkret gemeint ist damit das vom Website-Autor speziell für private Bauherren entwickelte Excel Muster-LV.

2. Funktionale Leistungsbeschreibung ohne Angabe der detaillierten Mengen

Funktionale Leistungsbeschreibung (Bild: © bauimbild.com)

Im Gegensatz zum LV gibt es bei dieser Variante nur eine Beschreibung der einzelnen Leistungsgruppen, aber keine detaillierte Aufteilung in einzelne Leistungspositionen und auch keine genauen Mengenangaben.

• Die Leistungsgruppen sind dabei im Wesentlichen die verschiedenen Hausbau-Gewerke: Wandaufbauten, Dachaufbau, Fenster, Fassade, Haustechnik-Installationen oder was auch immer.

• Die Angaben sind dabei häufig sehr allgemein gehalten. Aus diesen Baubeschreibungen geht daher auch nicht immer sehr genau hervor, um welche konkreten Produkte es sich handelt.
  

Vor allem aber fehlt das Wichtigste: Die detaillierten Preise. Dafür bekommen Sie in den meisten Fällen einen pauschalen Verkaufspreis, der allerdings mangels Vergleichbarkeit nicht genau beurteilt und bewertet werden kann.

Vorteile dieser Variante zusammengefasst

• Sie selbst müssen keine Mengenberechnung bzw. Massenermittlung durchführen. Dadurch sparen Sie allerdings nur den dafür nötigen Zeitaufwand, mit großer Wahrscheinlichkeit aber nichts an den Baukosten.   

• Die Mengen und Massen werden bei dieser Art von Baubeschreibung auf Basis der zur Verfügung gestellten Unterlagen (Eingabepläne, Energieausweis, Bau- und Leistungsbeschreibung, Produkt-Datenblätter und dergleichen) von den anbietenden Firmen selbst ermittelt.

Fazit: Eine Beschreibung genügt

Die einzige Alternative zu einem (selbst erstellten) Leistungsverzeichnis ist also eine Beschreibung, aus der die gewünschten Bauleistungen eindeutig hervorgehen. Die im privaten Sprachgebrauch üblichen Bezeichnungen für diese Beschreibungen sind allgemein bekannt:

• Bau- und Leistungsbeschreibung oder
  
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung
  

Damit weiß eigentlich jeder, was gemeint ist. In der Fachsprache wird diese Art der Baubeschreibung aber trotzdem auch als funktionale Leistungsbeschreibung bezeichnet.

So eine funktionale Baubeschreibung ist heute übrigens nicht nur bei Fertighausanbietern Standard, sondern auch im professionellen Wohn- und Gewerbebau - und das hat einen guten Grund: Damit werden schlicht und einfach Kosten gespart.

Diese praxistaugliche Vorgehensweise für das Einholen von Angeboten können Sie sich auch als privater Bauherr zunutze machen. Wie schon gesagt, genügt eine aussagekräftige Beschreibung, und diese kann im Hinblick auf die technischen Details unter Umständen sogar sehr kurz gehalten werden.

Alleine die Vorgabe, dass Ihr Einfamilienhaus beispielsweise im Passivhaus-Standard errichtet werden muss, würde unter Umständen schon völlig ausreichen, um die technischen Anforderungen festzulegen.

Bei den Ausstattungen hingegen können Sie sich auf den jeweiligen maximalen Materialpreis beschränken. Das können Sie beispielsweise bei den Fliesen oder bei den Bodenbelägen tun, bei den Sanitärgeräten, den Innentüren oder wo auch immer es um bestimmte Qualitäten geht.

Was die funktionale Leistungsbeschreibung alles enthalten sollte und was nicht

Grundsätzlich gilt: Alles in der Bau- und Leistungsbeschreibung muss so beschrieben sein, dass für die anbietende Firma eindeutig erkennbar ist, was genau angeboten werden soll.

Das bedeutet aber NICHT, dass Sie jedes einzelne Produkt genau vorgeben sollen. Sie sollten sich vielmehr immer nur auf die wesentlichen Kriterien und Ziele konzentrieren.

Der Vorteil einer (funktionalen) Leistungsbeschreibung liegt ja für Sie als privater Bauherr und Baulaie darin, die technischen Details den anbietenden Firmen zu überlassen.

Sie sollten daher beispielsweise nur angeben, welche U-Werte die verschiedenen Bauteile erreichen müssen. Allerdings können Sie auf diese Detailangaben sogar verzichten, wenn Sie überhaupt nur den gewünschten Energiestandard in kWh/(m²·a) vorgeben. 

Keine Ausführungsdetails vorgeben

Zu detaillierte Vorgaben haben für Sie als Bauherr mehr Nachteile als Vorteile. Vergleichbar ist das beispielsweise mit Detailplänen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden. Das macht allerdings nur dem ersten Anschein nach Sinn.

Bei genauerer Betrachtung wird nämlich erkennbar, dass ein Detailplan der ausführenden Firma die Verantwortung für die richtige Ausführung abnimmt und somit der Bauunternehmer durch diese zu vielen vorgegebenen Details praktisch aus der Haftung entlassen wird.

Wie die Baubeschreibung konkret geschrieben wird, kann jeder Bauherr im Wesentlichen selbst entscheiden. Hauptsache, es gibt keine Unklarheiten.

• Sie können dazu eine Checkliste verwenden, wo angekreuzt wird, was Sie alles haben wollen.
  
  
• Oder Sie verwenden dazu das vorgefertigte Muster-LV für alle Bau- und Handwerkerleistungen zur Errichtung Ihres bezugsfertigen Einfamilienhauses in individuell geplanter Ziegelmassiv- oder Holzbauweise.

Muster-Baubeschreibung als Vorlage für Ihre funktionale Leistungsbeschreibung

Sie haben auf DIESER Seite nun einiges über die funktionale Leistungsbeschreibung erfahren - auch, dass es eine Muster-Baubeschreibung als Vorlage für das Erstellen dieser Leistungsbeschreibung gibt.

Wo finden Sie diese Muster-Baubeschreibung als Vorlage für eine funktionale Leistungsbeschreibung?

Muster-Baubeschreibung (Bild: © bauimbild.com)

Auf einer eigenen Infoseite. Die einfache, aber umso wirkungsvollere Muster-Baubeschreibung für den Bau eines Einfamilienhaus in Ziegelmassivbauweise wurde von dieser Seite auf eine eigene Infoseite übersiedelt und ist nur einen einzigen Klick von hier entfernt.

Wie Angebote einholen? Wofür entscheiden?

Wenn Sie alles aufmerksam gelesen haben, werden Sie sicher bemerkt haben, dass Sie das nur über diese Website erhältliche Muster-LV mit den darin enthaltenen Ausschreibungs-Vorlagen für sämtliche Hausbau-Gewerke für beide Möglichkeiten, Ihre benötigten Angebote einzuholen, nutzen können.

• Einerseits für eine professionelle Bauausschreibung, andererseits aber auch für die funktionale Leistungsbeschreibung.

• Daraus ergibt sich, dass Ihnen das Muster-LV nicht nur für eine Bauausschreibung eine wertvolle Hilfe sein wird. Vielmehr können Sie damit generell für jede geplante Bau- und Handwerkerleistung ganz unmissverständlich zum Ausdruck bringen, was Sie genau haben wollen.

Und noch nicht erwähnt wurde bis jetzt der wahrscheinlich größte Nutzen der Ausschreibungs-Vorlagen: Mit dem im Muster-LV enthaltenen Kalkulations-LV können Sie auch die Baukosten kalkulieren.

Das im Muster-LV enthaltene Kalkulations-LV als Bau- und Leistungsbeschreibung

Möglicherweise wollen SIE das Muster-LV aus einem bestimmten Grund NICHT für die Erstellung einer Bauausschreibung verwenden? Eine Ausschreibung ist zwar in den meisten Fällen empfehlenswert, unter bestimmten Voraussetzungen kann aber tatsächlich darauf verzichtet werden.

Dabei gibt es eigentlich nur zwei konkrete Gründe, keine (umfassende) Bauausschreibung zu machen und damit auf den Versand von Ausschreibungsunterlagen zu verzichten:   

1. Wenn Sie sich bereits für einen Hausanbieter, beispielsweise für eine bestimmte Fertighausfirma, entschieden haben und auch ein entsprechendes Angebot vorliegt.
   
   
2. Wenn Sie sich schon alleine auf die Suche nach einer Hausbaufirma gemacht und von einem Bauunternehmen bereits ein Angebot für ein schlüsselfertiges Haus bekommen haben.
   

In beiden Fällen brauchen Sie trotzdem ein detailliertes Leistungsverzeichnis mit integrierten Richtpreisen für jede einzelne Bau- und Handwerkerleistung. Damit haben Sie ein wertvolles Werkzeug, um vorliegende Angebote professionell vergleichen und analysieren zu können:       

Was Sie mit dem Muster-LV bzw. Kalkulations-LV konkret (auch) tun können:

• Sie können mit dem Kalkulations-LV herauszufinden, welche Leistungen in den Angeboten enthalten sind. Vor allem aber, was fehlt.

• Sie verfügen mit dem gesamten im Muster-LV enthaltenen Leistungskatalog über eine alles umfassende Profi-Checkliste. Damit können Sie vergleichen, welche Leistungen in Ihren Angeboten Bau- und Leistungsbeschreibungen enthaltenen sind. Und welche nicht.   

• Sie können mit dem Kalkulations-LV überprüfen, ob die in den vorliegenden Angebote angegebenen Preise angemessen sind. Oder doch viel zu hoch.

Das Muster-LV in Papierform

Ja, es stimmt schon: Die Welt wird immer digitaler und das Papier soll immer weniger werden. Auch papierlose Baustellen werden in naher Zukunft zum Alltag gehören. Für Sie als Bauherr wird damit allerdings sehr viel nicht mehr "greifbar". Im wahrsten Sinne des Wortes.

Vertrauen Sie daher bei den wirklich wichtigen Punkten auf die Papierform, damit Sie jederzeit etwas "in der Hand" haben. Und die Bau- und Leistungsbeschreibung ist beim Hausbau das Wichtigste überhaupt - nämlich die Auftragsgrundlage.    

• Sie können das im Muster-LV enthaltene Kalkulations-LV daher für Ihren Bauakt ausdrucken. Und zwar den gesamten Leistungskatalog. Also auch alle Leistungspositionen, die Sie (vorerst) noch nicht brauchen.

Der Ausdruck des gesamten Arbeitsblatts ist bei der Vollversion Muster-LV GU-Bau mit rund 350 DIN A4 Druckseiten zwar ziemlich umfangreich, für die späteren Angebots-Besprechungen mit den ausführenden Firmen ist die Papierform aber eine unverzichtbare Hausbauhilfe und Arbeitsgrundlage.   

• Notizen, Vermerke, Ideen, Fragen, Unklarheiten. All das können Sie nur bei einem Ausdruck direkt bei der jeweiligen Bauleistung aufschreiben. Und bei Bedarf durch einfaches Nachschlagen im LV-Ordner wieder problemlos finden.  
  

Das komplette Kalkulations-LV drucken

Warum Sie das komplette Kalkulations-LV drucken sollen und nicht nur die durch Angabe einer Positions-Menge ausgewählten Leistungspositionen?   

Weil es im Rahmen der späteren Angebotsbesprechungen mit den ausführenden Firmen mit großer Wahrscheinlichkeit zu Änderungen oder Anpassungen der von IHNEN ausgewählten Leistungspositionen kommen wird.

• Andere Leistungspositionen, andere Dimensionierungen, alternative Angebote mit zusammengefasstem Leistungsumfang.                    
• Leistungen, die sich erst im Nachhinein ergeben, oder was auch immer.    

Alles mehr oder weniger geänderte Punkte und Leistungen, die im Kalkulations-LV fehlen würden, wenn nur die von IHNEN ausgewählten Leistungspositionen ausgedruckt werden.

Für alle diese beispielhaft angeführten Fälle haben Sie mit dem vollständigen Kalkulations-LV ein umfassendes Nachschlagwerk zur Hand, um jederzeit überprüfen zu können, ob die von den einzelnen FIRMEN alternativ angebotenen Bau- und Handwerkerleistungen im angemessenen Preisrahmen liegen.       

Abschließende Zusammenfassung

Egal, ob Sie eine eigene Bauausschreibung erstellen wollen oder ob Sie eher an eine qualifizierte Preisanfrage bei bestimmten Hausanbieten bevorzugen: Von den Excel Ausschreibungs-Vorlagen werden Sie in jedem Fall massiv profitieren.

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Empfohlen von Wilfried Ritter | Website-Autor

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2. Excel LV-Vorlagen. Ihre Leistungsverzeichnisse selbst erstellen.
   
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