Hausbau-Planung | Basis-Wissen

 Mit allen nötigen Baumanagement-Schritten 

"Was die zwei ähnlich klingenden aber gänzlich verschiedenen Begriffe Hausbau-Planung und Hausplanung konkret bedeuten und welche Schritte professionelle Baumanager setzen müssen, um Ihr Bauprojekt zu organisieren."

Hausbau-Grundlagen (Bild: © bauimbild.com)

Auf den Punkt gebrachte Informationen als zusätzliche Entscheidungshilfe für Ihre zu einem späteren Zeitpunkt erforderliche Vergabe der Bau- und Handwerkeraufträge zur Realisierung Ihres individuell geplanten Bauvorhabens.

Grundlagen Baumanagement.
Zuerst der Hausplan, dann die Bauplanung

Suchen angehende Bauherren nach Informationen zum Thema Hausbau-Planung, werden meistens eigentlich ganz andere Lösungen oder Antworten erwartet. Nämlich Informationen über Hauspläne, Grundrisse oder andere planerische Gestaltungsmöglichkeiten.

Genau das hat aber aus gutem Grund nur am Rande etwas mit den gewünschten Suchergebnissen zu tun.

Mit der Planung des Hausbaus sind nämlich alle Baumanagement-Aktivitäten ab dem Zeitpunkt gemeint, an dem Sie bereits wissen, was Sie wollen.

Heißt also konkret, dass in diesem Fall auch schon die Entscheidung für einen bestimmtes Haus gefallen sein muss, um überhaupt ein solches zuerst planen und dann auch bauen zu können. Noch konkreter heißt das, dass es schon aussagekräftige Grundlagen für die bevorstehende Entwurfsplanung geben muss.

Bilder von Häusern, Skizzen, Beschreibungen, Hausplan-Kataloge, Collagen mit einzelnen Details, die  berücksichtigt werde sollen. Oder was auch immer Sie auf Ihrer erfolgreichen Suche nach Ihrem Haustyp dokumentiert haben.

Vorausgesetzt wird also, dass sich der Planer Ihres Hauses durch alle möglichen Unterlagen im wahrsten Sinne des Wortes ein realistisches Bild von Ihrem Traumhaus machen kann.

Der gravierende Unterschied zwischen Hausbau-Planung und Hausplanung

Die Planung Ihres Hauses ist lediglich ein kleiner Teil der gesamten Hausbau-Planung. Auf den Punkt gebracht:

Mit Hausbau-Planung ist also immer nur das Baumanagement gemeint, welches den ausführenden Firmen und Handwerkern vorgibt, wann was wie gemacht werden muss, damit Sie am Ende ein zufriedener Hausbesitzer sind.

Start der Hausbau-Planung

Von der Hausplanung zur Hausbau-Planung. Die Planung Ihres Hauses wird mit der Erstellung der Planunterlagen für die Baueingabe bzw. Baueinreichung abgeschlossen. Mit der von der zuständigen Baubehörde erteilten Baubewilligung fällt dann der Startschuss für die Planung der Bauausführung.

Für Sie als Bauherr bedeutet das auch, dass spätestens jetzt die Entscheidung getroffen werden muss, wer sich bei Ihrem Bauvorhaben um das Baumanagement kümmern soll.

Diese Entscheidung sollte Ihnen allerdings nicht schwer fallen. Um möglichst problemlos zu Ihrem Haus zu kommen, gibt es nämlich nur eine Möglichkeit:

Sie müssen Ihr Bauprojekt von einem Fachmann organisieren lassen. Alles andere ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Scheitern verurteilt. Ohne Wenn und Aber.

Trotzdem haben vielleicht auch Sie sich schon darüber Gedanken gemacht, ob es nicht doch sinnvoller wäre, beim Hausbau so viel wie möglich selbst zu organisieren. Eine bessere Gelegenheit, Geld zu sparen, gibt es ja nicht. Wirklich? Sie wissen, dass genau das Gegenteil der Fall ist.

Moderner Hausbau heute

Die Zeiten haben sich auch beim Hausbau geändert. Was bisher "immer schon" so gemacht wurde, hat heute keine Gültigkeit mehr.

Standen in vergangenen Hausbau-Zeiten vor allem die möglichst geringen Investitionskosten im Vordergrund, hat sich das mittlerweile grundlegend geändert. Nachhaltigkeit, Ökologie und Umweltschutz sind heute die Themen, auf die es (nicht nur) beim Hausbau ankommt. 

Vermeidung von Energieverlusten

Die einfachste und beste Form des Umweltschutzes ist dabei die Vermeidung von Energieverlusten. In der Bauphysik sind damit die Transmissionswärmeverluste gemeint.

Das bedeutet, dass bei einem Haus ständig warme Luft durch die Gebäudehülle entweicht. Umso mehr, desto mehr Heizwärmebedarf ist erforderlich - erkennbar an steigenden Heiz- bzw. Betriebskosten.

Auch Ihr Ziel muss daher sein:

Die Wärmeverluste in der Gebäudehüllen (Bodenplatte, Außenwände, Dach und Fenster) durch eine luftdichte Bauweise so gering wie möglich zu halten. Wie das in der Praxis funktioniert, wird an anderer Stelle auf dieser Website ausführlich erklärt.

In jedem Fall müssen Sie davon ausgehen, dass die Anforderungen, die heute an die ausführenden Firmen und Handwerker gestellt werden, nicht mit jenen aus vergangenen Hausbau-Zeiten zu vergleichen sind.

Um Ihr Haus technisch richtig zu bauen, ist vielmehr ein umfangreiches Fachwissen erforderlich.

Und dieses Fachwissen haben nur erfahrene und gut ausgebildete Baufachleute. Ihre gut überlegte Entscheidung, wer schlussendlich für das Baumanagement bei Ihrem geplanten Bauvorhaben zuständig sein soll, sollte daher weitgehend klar sein.

Sollten trotzdem noch Unklarheiten über Ihre zukünftigen Baupartner bestehen, bitte rechtzeitig die umfassenden Bauherren-Informationen über Ihre Möglichkeiten der Auftragsvergabe und der Auswirkungen auf die Baupreise lesen.

Alle wesentlichen Baumanagement-Schritte beim Bau eines Hauses in der richtigen Reihenfolge

Hier haben Sie daher die seltene Gelegenheit, anhand eines beispielhaften Bauprojektes alle wichtigen Baumanagement-Schritte, die für die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienhaus erforderlich sind, kennenzulernen.

Alles Schritte der Hausbau-Planung, die nur ein Ziel kennen: Dafür zu sorgen, dass Ihr Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der vorgegebenen Gesamtkosten abgewickelt wird.

Damit haben Sie auch die Möglichkeit, relativ leicht festzustellen, ob es im Hinblick auf die organisatorische Abwicklung Ihres geplanten Bauvorhabens auch Leistungen gibt, die Sie aufgrund Ihrer eigenen Fähigkeiten eventuell auch selbst erledigen könnten.

In den hier weiter unten angeführten Leistungen, die ein Baumanager erbringen muss, um das geplanten Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln, sind auch mehrere Zwischenschritte enthalten, die im grundsätzlichen Hausbau-Ablauf nicht angeführt sind.

• Wenn Sie selbst keine ausreichenden Baumanagement-Kenntnisse haben, halten Sie sich bei der Hausbau-Planung bitte lieber an die "Haupt-Schritte" des grundsätzlichen Hausbau-Ablaufs.

Beginn Baumanagement / Hausbau-Planung

Beginn mit Bauausschreibungen & Auftragsvergaben

Beginn Bauausführung

Beginn Gewährleistungs- und Garantie-Management

Grundlagen bei diesem realistischen Baumanagement-Beispiel:

Grundsätzlich gilt: Kein Bauvorhaben gleicht einem anderen. Daher kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass alle hier oben angeführten Baumanagement-Schritte Ihrer Hausbau-Planung auch bei Ihrem Bauvorhaben nötig sind. 

• Wie IHR Bauvorhaben tatsächlich abgewickelt wird, hängt jedenfalls von vielen individuellen Faktoren ab, die isoliert von Standard-Abläufen betrachtet und beurteilt werden müssen. 

• Um die erforderlichen Baumanagement-Schritte aber praxisnah darstellen zu können, wurden der beispielhaften Auflistung bestimmte Voraussetzungen und Gegebenheiten zugrunde gelegt, die in der Baupraxis  durchaus üblich sind. 

Angenommen wurde hier, dass zwischen Bauherr und Baumanager ein Baubetreuungsvertrag über die Errichtung und Planung des gewünschten Einfamilienhauses abgeschlossen wurde.

Die im Baubetreuungsvertrag enthaltenen Vertragsgrundlagen

• Dokumentation des gewünschten Haustyps in Form von Fotos und Skizzen. 
• Vorhandener Anforderungskatalog über den Raumbedarf sowie Dokumentation der individuellen Wohnbedürfnisse des Bauherrn.
• Leistungsbeschreibung gemäß Angebot des Baumanagers.
• Das Einfamilienhaus soll in klassischer Ziegel-Massivbauweise errichtet werden.
• Festgelegte Ausführungsstandards. 
• Garantierter Endpreis gemäß Projektfinanzierung und Fertigstellungstermin.
• Ausführung aller Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik.
• Das Einfamilienhaus wird auf dem vorhandenen Baugrundstück errichtet.
• Vollmacht für den Baumanager bzw. Baubegleiter für die Vergabe aller nötigen Aufträge und Antragstellungen bei Behörden.

Wer konkret alle nötigen Schritte zur Abwicklung eines Einfamilienhaus-Bauvorhabens erledigt, hängt davon ab, in welcher Form der Auftrag vergeben wird.

• Wenn der Auftrag beispielsweise an einen General- oder Totalunternehmer vergeben wird, werden alle Baumanagement-Schritte vom Projektleiter(Team) des General- oder Totalunternehmers (GU oder TU) erledigt.
  
  
• In diesem Fall haben Sie als Bauherr mit den Baumanagement -Schritten also mit Ausnahme der Bezahlung der entsprechenden GU- oder TU-Zuschläge nichts zu tun. 

Für Fertighäuser gilt ...

Bei Ausführung des Einfamilienhauses als Fertighaus entfällt die Überwachung und Kontrolle der Produktionsschritte. 

• Die laufende baubegleitende Qualitätskontrolle bezieht sich in diesem Fall auf alle Bauleistungen und Vorarbeiten, die nicht vom Fertighausanbieter erbracht werden (können) und beginnen in weiterer Folge mit dem Montagebeginn.

Baumanagement-Leistungen, die Sie als Bauherr auch selbst erbringen können

Wie schon am Anfang erklärt, können die angeführten Baumanagement-Leistungen nur einen Teil einer professionellen Hausbau-Planung und Bauprojekt-Abwicklung darstellen.

• Die Auflistung hat dabei nur den Zweck, private Bauherren in kompakter und leicht verständlicher Form über das breit gefächerte Fachwissen zum Thema "Professionelles Baumanagement" zu informieren.

• Welches Fachwissen nötig ist, um die einzelnen Schritte so zu erledigen, wie das ein Bauexperte in der Praxis tun würde, kann durch diese stichwortartige Aufzählung aber nicht wiedergegeben werden.

Durch die Auflistung der wichtigsten Baumanagement-Leistungen bekommen Sie aber zumindest einen ersten Eindruck davon, worum es bei einem erfolgreichen Baumanagement im Wesentlichen geht.

• Und warum Sie in Ihrem eigenen Interesse darauf verzichten sollten, die Hausbau-Planung selbst zu übernehmen, haben Sie bereits weiter oben erfahren.
  

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