Hausplanung, Hausbau-Planung & Baumanagement

"Basis-Wissen über die Hausbau-Planung und die Planung Ihres eigenen Hauses." 

• Mögliche Haustypen und Bauweisen in beeindruckenden Bilder-Galerien. 
• Checklisten zum Herausfinden Ihrer tatsächlichen Wohnbedürfnisse.
• Welche Pläne für den Hausbau benötigt werden.
• Was Sie über die Aufgaben und Schritte Ihres Baumanagers wissen müssen.

Basis-Wissen: Unterschied Hausplanung & Hausbau-Planung und Baumanagement-Schritte

Suchen angehende Bauherren nach Informationen zum Thema Hausbau-Planung, werden meistens eigentlich ganz andere Lösungen oder Antworten erwartet. Nämlich Informationen über Hauspläne, Grundrisse oder andere planerische Gestaltungsmöglichkeiten.

Hausbau-Grundlagen (Bild: © bauimbild.com)

Genau das hat aber aus gutem Grund nur am Rande etwas mit den gewünschten Suchergebnissen zu tun. Mit der Planung des Hausbaus ist nämlich etwas anderes gemeint, und zwar handelt es sich dabei um alle Baumanagement-Aktivitäten ab dem Zeitpunkt, an dem Sie bereits wissen, was Sie wollen.

Zuerst die detaillierte Hausplanung, dann die darauf abgestimmte Hausbau-Planung

Vor der Planung und Organisation des Hausbaus müssen demnach zuerst einmal alle nötigen Hausaufgaben erledigt werden, um das eigene Traumhaus überhaupt planen und in weiterer Folge auch wie geplant bauen zu können:

Das alles kommt auch auf Sie zu

Traumhäuser anschauen

In dieser Phase werden Sie sich dann in der realen Welt auf die Suche nach dem für Sie am besten geeigneten Haustyp machen und dazu bei jeder sich bietenden Gelegenheit alle möglichen Häuser anschauen.

HSB Bildergalerie (Bild: © bauimbild.com | trendir.com)

Die Informationsquellen sind schier unerschöpflich:

• Einfamilienhaus-Siedlungen mit neu gebauten Häusern.
• Architektenhäuser in Ihrer Region
• Fertighauszentren / Musterhausparks
• Hauskataloge, Prospekte, Broschüren
• Hochglanzmagazine mit Häusern in allen Preisklassen
• Oder Online-Bildergalerien mit unendlich vielen Hausideen.
  

Vorentwurf erstellen

Nach dem Betrachten und Erkunden aller möglichen Haustypen in den verschiedensten Bauweisen werden Sie sich mit der Zeit im wahrsten Sinne des Wortes ein ziemlich genaues Bild von Ihrem eigenen Traumhaus machen können.

Sobald sich Ihr Wunschhaus in Ihren Gedanken festgesetzt hat, geht es nun darum, dieses Traumbild in die Realität zu transferieren. Dazu müssen Sie Ihre eigenen Vorstellungen zu Papier bringen und alles so beschreiben und dokumentieren, dass sich auch andere ein Bild von Ihrem Haus machen können:

• Bilder von Häusern oder Skizzen.
• Beschreibungen der wichtigsten Hausmerkmale.
• Hausplan-Kataloge oder Prospekte.
• Collagen mit einzelnen Details.
• Besonderheiten, die bei der Planung berücksichtigt werden sollen.

Auf Grundlage dieser gesammelten Unterlagen kann jetzt mit dem ersten Schritt jeder Hausplanung begonnen werden, mit dem Vorentwurf. Damit sind die ersten Zeichnungen Ihres Hauses gemeint - diese können mit oder ohne Unterstützung von geeigneten Computerprogrammen auch selbst anfertigen.

Einen professionellen Planer brauchen Sie in diesem Fall noch nicht. Der Vorentwurf hat nur den Zweck Ihre eigenen Gedanken und Vorstellungen zum ersten Mal in beliebiger Form anschaulich zu Papier zu bringen.

Auch wenn Ihre laienhaften Zeichenkünste an Kinderzeichnungen erinnern, spielt das keine Rolle.

Das Ergebnis müssen nur Skizzen sein, aus denen alle handschriftlich angegebenen Haupt-Abmessungen des geplanten Gebäudes abzulesen sind. Neben den ersichtlichen Angaben über Länge, Breite und Höhe des Gebäudes muss im Vorentwurf vor allem auch die gesamte Nutzfläche abzulesen sein. 

Wenn Sie den Grundriss mit den gewünschten Abmessungen zeichnen, müssen auch die maßstäblichen Verhältnisse nicht unbedingt stimmen. Wichtig sind nur die Flächen und Größen der einzelnen Räume, um später die Gesamtbaukosten berechnen zu können.

Umsetzbarkeit prüfen und Baufinanzierung klären

Die im Vorentwurf eingetragenen Nutzflächen werden also nur für die erste Kalkulation und Berechnung der Gesamtbaukosten benötigt. Diese Berechnung erfolgt in der Planungsphase mit allgemein üblichen Quadratmeter-Preisen für den privaten Hausbau.

Auf Grundlage des Vorentwurfs kann nun durch Multiplikation der geplanten Nutzfläche mit den vorgegebenen Hausbau-Preisen je m² eine erste Berechnung der zu erwartenden Gesamtbaukosten durchgeführt werden.

Und wenn dann irgendwann später - im günstigsten Fall nach Wochen, meistens jedoch erst nach Monaten - schlussendlich klar ist, dass Sie Ihr geplantes Hausbau-Projekt auch finanzieren und tatsächlich umsetzen können, ist der Zeitpunkt für den Start der Hausplanung gekommen.

Vorentwurf ändern und anpassen

Auch Sie dürfen davon ausgehen, dass der erste Vorentwurf zumindest ein Mal, wahrscheinlich aber mehrmals geändert und angepasst werden muss. Und zwar so lang, bis die den persönlichen Verhältnissen entsprechenden maximal möglichen und auch finanzierbaren Gesamtbaukosten erreicht werden.

Eigenen Bedarf und Wohnbedürfnisse ermitteln

Muss der Vorentwurf geändert werden, weil das geplante Haus insgesamt zu teuer kommt, gehört das in der Praxis zu den schwierigsten Planungs-Aufgaben. Allein mit der Verkleinerung der Gesamtfläche des Hauses ist es oft nicht getan. 

• Vielmehr geht es im Wesentlichen vor allem darum, herauszufinden, welche Räume und Ausstattungen tatsächlich gebraucht werden. 
• Das führt bei den späteren Bewohnern des Hauses nicht selten zu endlosen und einseitigen Diskussionen, weil jeder individuelle Vorstellungen von den eigenen vier Wänden hat.
  
• Am Ende müssen aber alle kompromissbereit sein und vielleicht auch schmerzhafte Abstriche in Kauf nehmen, um mangels Einigung nicht zur Gänze auf den Traum vom eigenen Haus verzichten zu müssen. 

Um alle Vorstellungen, Träume und Wünsche auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen, gibt es relativ einfache Hilfsmittel, die auch Sie auf Ihrem Weg zum optimalen Hausplan nutzen können. Im Wesentlichen geht es darum, das jeweils wichtigste Wohnbedürfnis jedes zukünftigen Hausbewohners zu ermitteln.

Konnte diese letzte, aber umso wichtigere Planungshürde gemeinsam überwunden werden, wartet mit dem Entwurfsplan der nächste spannende Hausplanungs-Schritt.

Entwurfsplan (Bild: © bauimbild.com)

Grundlage für diesen Entwurfsplan ist der letztgültige von Ihnen selbst gezeichnete Vorentwurf. Im Gegensatz zu Ihren mehr oder weniger gut gelungenen Vorentwurfs-Skizzen handelt es sich beim Entwurfsplan um den ersten "richtigen" Plan Ihres Hauses.

Und diesen Entwurfsplan sollten Sie nun wirklich von einem Fachmann zeichnen lassen. Wenn Sie kein Haus von der Stange haben wollen, sondern etwas Besonderes, wäre in diesem Fall ein auf Entwürfe spezialisierter Architekt empfehlenswert.

Ob Sie dann in weiter Folge auch die erforderlichen Genehmigungspläne, welche wiederum die Grundlage für Ihre Eingabe- bzw. Einreichpläne sind, vom Architekt erstellen lassen, bleibt Ihnen überlassen. Wenn Sie mit dem Entwurfsplan, zufrieden sind, spricht nichts gegen.

Baupraxis-Hinweise:

1. Lassen Sie NUR die Pläne von Architekten erstellen. Für die Abwicklung Ihres gesamten Hausbau-Projektes sind in den meisten Fällen andere Fachleute die bessere Wahl.
   
   
2. Falls Sie noch keinen Baugrund besitzen, wäre die Planungsphase der optimale Zeitpunkt, sich um ein geeignetes Baugrundstück umzusehen. Bei Bedarf können Sie auch für diese möglichst gut überlegte Entscheidung von Architekten helfen oder beraten lassen.
   
   
3. Sinnvoll ist jedenfalls, die Planung Ihres Hauses auf den vorhandenen oder in Auge gefassten Baugrund abzustimmen. Informieren Sie sich in diesem Zusammenhang auch über den besten Zeitpunkt für den Kauf des Baugrundes.

Fazit: Der Unterschied zwischen Ihrer Hausbau-Planung und Hausplanung ist gravierend

Die Planung Ihres Hauses ist daher lediglich ein kleiner Teil der gesamten Hausbau-Planung. Auf den Punkt gebracht:

Mit Hausbau-Planung ist also immer nur das Baumanagement gemeint, welches den ausführenden Firmen und Handwerkern vorgibt, wann was wie gemacht werden muss, damit Sie am Ende ein zufriedener Hausbesitzer sind.

Start der Hausbau-Planung

Von der Hausplanung zur Hausbau-Planung. Die Planung Ihres Hauses wird mit der Erstellung der Planunterlagen für die Baueingabe bzw. Baueinreichung abgeschlossen. Mit der von der zuständigen Baubehörde erteilten Baubewilligung fällt dann der Startschuss für die Planung der Bauausführung.

Für Sie als Bauherr bedeutet das auch, dass spätestens jetzt die Entscheidung getroffen werden muss, wer sich bei Ihrem Bauvorhaben um das Baumanagement kümmern soll.

Diese Entscheidung sollte Ihnen allerdings nicht schwer fallen. Um möglichst problemlos zu Ihrem Haus zu kommen, gibt es nämlich nur eine Möglichkeit:

Sie müssen Abwicklung Ihres Bauprojektes an einen Fachmann übergeben und von diesem die umfassenden Aufgaben als Projektleiter organisieren lassen. Alles andere ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Scheitern verurteilt. Ohne Wenn und Aber.

Trotzdem haben vielleicht auch Sie sich schon darüber Gedanken gemacht, ob es nicht doch sinnvoller wäre, beim Hausbau so viel wie möglich selbst zu organisieren. Eine bessere Gelegenheit, Geld zu sparen, gibt es ja nicht. Wirklich? Sie wissen, dass genau das Gegenteil der Fall ist.

Moderner Hausbau heute

Die Zeiten haben sich auch beim Hausbau geändert. Was bisher "immer schon" so gemacht wurde, hat heute keine Gültigkeit mehr.

Standen in vergangenen Hausbau-Zeiten vor allem die möglichst geringen Investitionskosten im Vordergrund, hat sich das mittlerweile grundlegend geändert. Nachhaltigkeit, Ökologie und Umweltschutz sind heute die Themen, auf die es (nicht nur) beim Hausbau ankommt. 

Vermeidung von Energieverlusten

Die einfachste und beste Form des Umweltschutzes ist dabei die Vermeidung von Energieverlusten. In der Bauphysik sind damit die Transmissionswärmeverluste gemeint.

Das bedeutet, dass bei einem Haus ständig warme Luft durch die Gebäudehülle entweicht. Umso mehr, desto mehr Heizwärmebedarf ist erforderlich - erkennbar an steigenden Heiz- bzw. Betriebskosten.

Auch Ihr Ziel muss daher sein:

Die Wärmeverluste in der Gebäudehülle (Bodenplatte, Außenwände, Dach und Fenster) durch eine luftdichte Bauweise so gering wie möglich zu halten. Wie das in der Praxis funktioniert, wird auf einer eigenen Infoseite über das auch für Sie sehr wichtige Thema Passivhaus bauen ausführlich erklärt.

In jedem Fall müssen Sie davon ausgehen, dass die Anforderungen, die heute an die ausführenden Firmen und Handwerker gestellt werden, nicht mit jenen aus vergangenen Hausbau-Zeiten zu vergleichen sind.

Um Ihr Haus technisch richtig zu bauen, ist vielmehr ein umfangreiches Fachwissen erforderlich.

Und dieses Fachwissen haben nur erfahrene und gut ausgebildete Baufachleute. Ihre gut überlegte Entscheidung, wer schlussendlich für das Baumanagement bei Ihrem geplanten Bauvorhaben zuständig sein soll, sollte daher weitgehend klar sein.

Sollten trotzdem noch Unklarheiten über Ihre zukünftigen Baupartner bestehen, bitte rechtzeitig die umfassenden Bauherren-Informationen über Ihre Möglichkeiten der Auftragsvergabe und der Auswirkungen auf die Baupreise lesen.

Alle wesentlichen Baumanagement-Schritte beim Hausbau in der richtigen Reihenfolge

Hier haben Sie daher die seltene Gelegenheit, anhand eines beispielhaften Bauprojektes alle wichtigen Baumanagement-Schritte, die für die Errichtung eines bezugsfertigen Einfamilienhaus erforderlich sind, kennenzulernen.

Baumanagement-Schritte (Bild: © bauimbild.com)

Alles Schritte der Hausbau-Planung, die nur ein Ziel kennen: Dafür zu sorgen, dass Ihr Bauvorhaben termingerecht, mängelfrei und unter Einhaltung der vorgegebenen Gesamtkosten abgewickelt wird.

Damit haben Sie auch die Möglichkeit, relativ leicht festzustellen, ob es im Hinblick auf die organisatorische Abwicklung Ihres geplanten Bauvorhabens auch Leistungen gibt, die Sie aufgrund Ihrer eigenen Fähigkeiten eventuell auch selbst erledigen könnten.

In den hier weiter unten angeführten Leistungen, die ein Baumanager erbringen muss, um das geplanten Bauvorhaben erfolgreich abzuwickeln, sind auch mehrere Zwischenschritte enthalten, die im grundsätzlichen Hausbau-Ablauf nicht angeführt sind.

• Wenn Sie selbst keine ausreichenden Baumanagement-Kenntnisse haben, halten Sie sich bei der Hausbau-Planung bitte lieber an die "Haupt-Schritte" des grundsätzlichen Hausbau-Ablaufs.

Beginn Baumanagement / Hausbau-Planung

Beginn mit Bauausschreibungen & Auftragsvergaben

Beginn Bauausführung

Beginn Gewährleistungs- und Garantie-Management

Grundlagen bei diesem realistischen Baumanagement-Beispiel:

Grundsätzlich gilt: Kein Bauvorhaben gleicht einem anderen. Daher kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass alle hier oben angeführten Baumanagement-Schritte Ihrer Hausbau-Planung auch bei Ihrem Bauvorhaben nötig sind. 

• Wie IHR Bauvorhaben tatsächlich abgewickelt wird, hängt jedenfalls von vielen individuellen Faktoren ab, die isoliert von Standard-Abläufen betrachtet und beurteilt werden müssen. 

• Um die erforderlichen Baumanagement-Schritte aber praxisnah darstellen zu können, wurden der beispielhaften Auflistung bestimmte Voraussetzungen und Gegebenheiten zugrunde gelegt, die in der Baupraxis  durchaus üblich sind. 

Angenommen wurde hier, dass zwischen Bauherr und Baumanager ein Baubetreuungsvertrag über die Errichtung und Planung des gewünschten Einfamilienhauses abgeschlossen wurde.

Die im Baubetreuungsvertrag enthaltenen Vertragsgrundlagen

• Dokumentation des gewünschten Haustyps in Form von Fotos und Skizzen. 
• Vorhandener Anforderungskatalog über den Raumbedarf sowie Dokumentation der individuellen Wohnbedürfnisse des Bauherrn.
• Leistungsbeschreibung gemäß Angebot des Baumanagers.
• Das Einfamilienhaus soll in klassischer Ziegel-Massivbauweise errichtet werden.
• Festgelegte Ausführungsstandards. 
• Garantierter Endpreis gemäß Projektfinanzierung und Fertigstellungstermin.
• Ausführung aller Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik.
• Das Einfamilienhaus wird auf dem vorhandenen Baugrundstück errichtet.
• Vollmacht für den Baumanager bzw. Baubegleiter für die Vergabe aller nötigen Aufträge und Antragstellungen bei Behörden.

Wer konkret alle nötigen Schritte zur Abwicklung eines Einfamilienhaus-Bauvorhabens erledigt, hängt davon ab, in welcher Form der Auftrag vergeben wird.

• Wenn der Auftrag beispielsweise an einen General- oder Totalunternehmer vergeben wird, werden alle Baumanagement-Schritte vom Projektleiter-Team des General- oder Totalunternehmers (GU oder TU) erledigt.
  
  
• In diesem Fall haben Sie als Bauherr mit den einzelnen Baumanagement-Schritten des beauftragten Bauorganisators nichts zu tun. 

Für Fertighäuser gilt ...

Bei der Ausführung Ihres Einfamilienhauses als Fertighaus entfällt die Überwachung und Kontrolle der Produktionsschritte. 

• Die laufende baubegleitende Qualitätskontrolle bezieht sich in diesem Fall auf alle Bauleistungen und Vorarbeiten, die nicht vom Fertighausanbieter erbracht werden (können) und beginnen in weiterer Folge mit dem Montagebeginn.

Baumanagement-Leistungen, die Sie als Bauherr auch selbst erbringen können

Wie schon am Anfang erklärt, können die angeführten Baumanagement-Leistungen nur einen Teil einer professionellen Hausbau-Planung und Bauprojekt-Abwicklung darstellen.

• Die Auflistung hat dabei nur den Zweck, private Bauherren in kompakter und leicht verständlicher Form über das breit gefächerte Fachwissen zum Thema "Professionelles Baumanagement" zu informieren.

• Welches Fachwissen nötig ist, um die einzelnen Schritte so zu erledigen, wie das ein Bauexperte in der Praxis tun würde, kann durch diese stichwortartige Aufzählung aber nicht wiedergegeben werden.

Durch die Auflistung der wichtigsten Baumanagement-Leistungen bekommen Sie aber zumindest einen ersten Eindruck davon, worum es bei einem erfolgreichen Baumanagement im Wesentlichen geht.

• Und warum Sie in Ihrem eigenen Interesse darauf verzichten sollten, die Hausbau-Planung selbst zu übernehmen, haben Sie bereits weiter oben erfahren.
  

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