Online Leistungsverzeichnis. Arbeitshilfe für Muster-LV GU-Bau mit Praxisbeispiel

Pos. 00.00 Kurzbezeichnung Leistungsposition

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Pos. 00.00 Mustertext (Bild: © bauimbild.com)

Das ist ein beispielhafter Positions-Hinweis, den Sie überall dort finden, wo Erklärungen oder Anleitungen hilfreich sein können.

Warum das Excel-Muster-LV kaufen, wenn es das Online-LV gibt?

Weil die professionellen Excel-Ausschreibungs- und Kalkulations-Vorlagen viel mehr können als das Online-Muster-LV.

• Vollständiges Leistungsverzeichnis. Im Excel-Muster-LV sind sämtliche Ausschreibungstexte und Einheitspreise enthalten. Im Gegensatz dazu enthält das Online-Muster-LV oft "nur" Textauszüge und auch nicht immer die jeweiligen Einheitspreise.
  

• Baukosten berechnen. Mit dem Excel-Muster-LV können Sie alle für Ihr individuelles Bauvorhaben nötigen Leistungspositionen auswählen und damit sowohl die Gewerke-Kosten als auch die Gesamtbaukosten berechnen. Mit dem Online-LV ist das nicht möglich.
  

• Ausschreibungsunterlagen drucken. Mit dem im Excel-Muster-LV enthaltenen Arbeitsblatt "Ausschreibung" können Sie Ihr individuelles LV zusammenstellen und auch ausdrucken. Mit dem Online-LV ist das nicht möglich.

• Angebote vergleichen und analysieren. Mit dem im Excel-Muster-LV enthaltenen Arbeitsblatt "Preisvergleich" können Sie die Einheitspreise der verschiedenen Angebote vergleichen und einen theoretischen Bestpreis ermitteln. Mit dem Online-LV ist das nicht möglich.
  
  Das Wissen um die erzielbaren Preise für jede einzelne Bauleistung ist jedenfalls die wichtigste Voraussetzung für Ihre anstehenden Preisverhandlungen und die spätere Auftragsvergabe.

Unsicher, ob Sie Ihr LV tatsächlich selbst erstellen können?

Sie würden gerne die für Sie passende Muster-LV-Version kaufen, sind aber nicht sicher, ob Sie damit das für Ihr Bauvorhaben benötigte Leistungsverzeichnis tatsächlich selbst erstellen können?

Sie würden sich sicherer fühlen, wenn Ihnen bei Bedarf ein Baufachmann bei der LV-Erstellung helfen würde? Zum Beispiel bei der Auswahl der richtigen LV-Positionen oder bei der Mengenermittlung?

Mein Angebot als Website-Autor und Entwickler der Excel Ausschreibungs- und Kalkulations-Vorlage:

• Wenn Sie wollen, können Sie jederzeit meine exklusive und von mir persönlich durchgeführte Online-Baubegleitung in Anspruch nehmen und sich damit auch zu einem sehr günstigen Festpreis-Honorar mindestens 1 Monat lang bei der LV-Erstellung helfen lassen. 

Warum nicht einfach ohne LV Angebote einholen?

Sicherheitshalber auch an dieser Stelle noch einmal die Antwort auf die Frage, warum Sie nicht einfach von verschiedenen Hausanbietern Angebote einholen sollten:

Weil Sie in diesem Fall die Angebote der verschiedenen Hausanbieter nicht vergleichen können.

• Auch dann, wenn die angefragten Häuser im Wesentlichen gleich groß sind und vielleicht auch sehr ähnlich ausschauen, werden in jedem angeboten Haus unterschiedliche Leistungen enthalten sein.

• Dieser unterschiedliche Leistungsumfang könnten Ihnen natürlich auch egal sein, weil jedes Haus ohnehin die bauphysikalischen Anforderungen (z.B. Dämmwerte) erfüllen und auch technisch entsprechend ausgestattet sein muss (z.B. Wohnraumlüftung).

• Das Problem: Die an ein Haus gestellten Anforderungen können mit allen möglichen Produkten und Qualitäten erfüllt werden. Auch mit nicht empfehlenswerten Billig-Produkten.

• Das noch größere Problem: Angebote von Hausanbietern sind nie detailliert aufgeschlüsselt. Im besten Fall enthalten diese Angebote Pauschalpreise für einzelne Gewerke. Damit haben Sie als Bauherr keine Möglichkeit, die angebotenen Preise richtig zu beurteilen.

Was bedeute GU-Bau und was ist ein Generalunternehmer?

GU bedeutet Generalunternehmer. Ein Generalunternehmer kümmert sich als alleinverantwortlicher Organisator um die Errichtung aller beauftragten Hausbau-Gewerke.

• Dazu kann der GU mit dem eigenen Unternehmen Bauleistungen erbringen oder aber auch alles oder nur Teilleistungen von Subfirmen ausführen lassen.

Was ist eine GU-Ausschreibung?

Eine einzige Gesamtausschreibung. Grundlage dafür ist ein Leistungsverzeichnis mit allen gewünschten Bau- und Handwerkerleistungen, die für die Errichtung Ihres geplanten Bauvorhabens erforderlich sind.

Welche Vorteile hat eine GU-Ausschreibung?

• Sie können mit einer einzigen Gesamtausschreibung vergleichbare Angebote auch für Ihr komplett fertiges Bauwerk bekommen.

• Der Anbieter hat die Möglichkeit, mit einem einzigen Angebot einen Auftrag mit einer hohen Auftragssumme zu erhalten.

• Die Angebotspreise für die einzelnen Gewerke werden günstiger ausfallen, weil der Generalunternehmer für beauftragte Subfirmen niedrigere Gewinnspannen einkalkulieren kann.
  

• Bei Fragen oder Unklarheiten über Ihr Bauprojekt haben Sie einen einzigen Ansprechpartner, der über alle Gewerke Bescheid weiß.

Welche Nachteile hat eine GU-Ausschreibung?

• Sie müssen eine längere Vorbereitungszeit einplanen, weil bei einer GU-Ausschreibung alle Gewerke schon bei der LV-Erstellung weitgehend geklärt sein müssen.

• Für den Anbieter bedeutet eine GU-Ausschreibung alleine aufgrund des LV-Umfanges einen großen Zeitaufwand. 

• Bei einer ausreichenden Auslastung durch vorhandene GU-Aufträge werden daher GU-Ausschreibungen von privaten Bauherren oft nicht bearbeitet.
  

• Sie müssen damit rechnen, bei einer GU-Ausschreibung weniger Angebote zu bekommen.
  

• Sie sollten in der Lage sein, eine Finanzierung für das gesamte Bauvorhaben auf die Beine zu stellen. Der Generalunternehmer wird den pauschalen GU-Auftrag nur nach Vorlage entsprechender Sicherheiten annehmen.
  

• Für die alleinverantwortliche Gesamtorganisation Ihres Bauvorhabens ist im Angebot ein GU-Zuschlag einkalkuliert, dieser beträgt in der Regel 10 bis 15 Prozent der Angebots-  bzw. Auftragssumme.

Ist auch eine Reduzierung einer GU-Ausschreibung möglich?

Ja. Sie können eine GU-Ausschreibung nach Belieben reduzieren und nur jene Gewerke, die von Fachfirmen ausgeführt werden sollen, in Ihr Leistungsverzeichnis aufnehmen.

• Damit haben Sie bei Bedarf die Möglichkeit, einzelne Gewerke oder ganze Bauabschnitte in Eigenregie zu organisieren. Außerdem sind Sie bei der Finanzierung Ihres Hausbau-Projektes flexibler.

• Sie können beispielsweise eine GU-Ausschreibung nur für den Edel-Rohbau durchführen oder nur für die gewünschten Ausbau- und Haustechnik-Gewerke.

• Empfehlenswert für die LV-Erstellung für eine reduzierte GU-Ausschreibung ist das Muster-LV GU-Bau PLUS.
  

• Mit dem Muster-LV GU-Bau PLUS können Sie das LV für den GU-Bau entsprechend reduzieren, gleichzeitig aber trotzdem das ganze Bauvorhaben kalkulieren und bei Bedarf auch Leistungsverzeichnisse für einzelne Gewerke erstellen.

Welche Vorteile hat das Bauen mit einem Generalunternehmer?

• Sie bekommen alle beauftragten Leistungen aus einer Hand und können die Abwicklung und Umsetzung mit gutem Gewissen dem Generalunternehmer überlassen.

• Sie können mit dem Generalunternehmer einen Pauschalvertrag mit Festpreis vereinbaren und haben dadurch für die beauftragten Leistungen kein Kostenrisiko.

• Sie haben kein Mängelrisiko, weil der Generalunternehmer für die fachgerechte Ausführung aller im Leistungsumfang enthaltenen Gewerke haftet.

• Um Kosten zu sparen, können Sie statt einer Reduzierung des Leistungsumfanges bei Bedarf auch mit einem Generalunternehmer eine Bauherren-Mitarbeit vereinbaren.

Welche Nachteile hat das Bauen mit einem Generalunternehmer?

• Im Wesentlichen haben Sie keinen Einfluss auf die Organisation der Bauabwicklung.
  

• Sie können nicht mitbestimmen, welche Handwerksbetriebe oder Subunternehmen die beauftragten Bau- und Handwerkerleistungen ausführen werden.
  

• Sie können den einzelnen Handwerkern und ausführenden Firmen keine Weisungen erteilen, weil diese im Auftrag des Generalunternehmers arbeiten und nur diesem verpflichtet sind.

Was sind Einzel-Ausschreibungen?

Von anderen Gewerken unabhängige Ausschreibungen für jede einzelne Bau- und Handwerkerleistung. Grundlage für Einzel-Ausschreibungen sind die einzelnen Leistungsverzeichnisse für jedes Gewerk.

Welche Vorteile haben Einzel-Ausschreibungen?

• Sie können die nötigen Leistungsverzeichnisse für die einzelnen Gewerke zu verschiedenen, frei wählbaren Zeitpunkten in Etappen erstellen und Schritt für Schritt vergleichbare Angebote einholen.

• Sie können den Zeitplan für die Realisierung Ihres Bauvorhabens flexibel selbst bestimmen und auch die Bauausführung etappenweise durchführen. Beispielsweise zuerst den Rohbau, dann die Ausbauarbeiten.
  

• Bis zur LV-Erstellung für die einzelnen Gewerke sind Sie weitgehend flexibel in der Entscheidungsfindung und können praktisch jederzeit relativ problemlos Änderungen vornehmen.
  

• Sie müssen das gesamte Bauvorhaben nicht unbedingt auf einmal finanzieren. Bei Bedarf können Sie den etappenweisen Bauablauf flexibler Ihren jeweiligen finanziellen Möglichkeiten anpassen.
  

• Sie können mit jedem Anbieter jederzeit direkt in Kontakt treten und eventuelle Unklarheiten bei Bedarf mit dem jeweils zuständigen Sachbearbeiter selbst klären. 

Welche Nachteile haben Einzel-Ausschreibungen?

• Durch die mögliche etappenweise Erstellung der Leistungsverzeichnisse für die verschiedenen Gewerke wird die Planungsphase unnötig verlängert. Die Praxis zeigt, dass Entscheidungen, die auch später getroffen werden können, oft tatsächlich auch später getroffen werden.
  

• Sie müssen selbst eine ausreichende Anzahl an Firmen finden, die bereit sind, für Sie ein Angebot zu erstellen.
  

• Die Angebotspreise werden höher ausfallen, weil die einzelnen Firmen entsprechend hohe Gewinnzuschläge einkalkulieren müssen.

• Sie müssen mit jeder einzelnen Firma alle Angebots-, Ausführungs- und Auftragsdetails selbst klären. Da Ihnen als Laie das nötige Fachwissen über jedes einzelne Gewerk fehlt, werden Sie mit Ihrem Gesprächspartner nicht auf Augenhöhe sprechen können.  

Welche Vorteile hat das Bauen mit Einzel-Firmen?

Wenn Sie, was hier angenommen wird, ohne Architekt bauen und sich daher um alles selbst kümmern wollen: Keine.

• Obwohl mir als Baufachmann und Autor dieser Hausbau-Website bestens bekannt ist, dass das Bauen mit selbst beauftragten Firmen keine Vorteile hat, habe ich lange überlegt, ob ich an dieser Stelle nicht doch etwas Vorteilhaftes schreiben könnte. Vergeblich...

• Jeder Punkt, der mir irgendwie eingefallen wäre, hat sich bei näherer Betrachtung gleich wieder in einen Nachteil verwandelt.

Grundsätzlich gilt: Bauen mit einzeln beauftragten Baufirmen und Handwerksbetrieben erfordert ein umfangreiches Fachwissen, vor allem aber ein professionelles Baumanagement. Dieser Art zu bauen ist daher nur etwas für Baufachleute - z.B. für Architekten. 

Welche Nachteile hat das Bauen mit Einzel-Firmen?

Ohne einschlägigen Baumanagement-Erfahrungen: Zu viele ...

• Da diese Art des Bauens in der Praxis praktisch immer in irgendwelchen Streitfällen endet, wird hier auch nicht näher darauf eingegangen, was dabei alles passieren kann - und auch passieren wird.

Was ist besser: Bauen mit GU oder mit Einzel-Firmen?

Als privater Bauherr sollten Sie im eigenen Interesse die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer anstreben. Ihr Ziel: Mit dem GU einen Pauschalvertrag zum Festpreis abschließen.

• Dazu sollten Sie ein möglichst vollständiges Leistungsverzeichnis mit allen für Ihr Hausbau-Projekt erforderlichen Bau- und Handwerkerleistungen erstellen und daraus eine GU-Ausschreibung machen.

• Mit den nur über diese Website erhältlichen Excel Ausschreibungs- und Kalkulations-Vorlagen können Sie auch als weitgehender Hausbau-Laie  selbst eine professionelle GU-Ausschreibung durchführen.

Sind GU-Angebote einfach zu bekommen?

Normalerweise schon. Aber ...

In Zeiten ausgelasteter Bauunternehmen müssen Sie damit rechnen, dass sich in den üblichen Angebotsfristen (ca. 6 Wochen) kein geeigneter Generalunternehmer findet, der für Sie ein brauchbares Angebot ausarbeitet.

Speziell im GU-Bau kann das konkret bedeuten:

• Mehrere Monate Wartezeiten auf ein Angebot.
• Ihre Ausschreibung wird immer weiter nach hinten gereiht.
• Möglicherweise wird auf Ihre Ausschreibung ganz "vergessen".
  
• Ab Auftragsklarheit Wartezeiten von bis zu 12 Monaten oder mehr auf eventuelle Bauausführung.
• Überhöhte Angebotspreise unter dem Motto: "Wenn schon einen zusätzlichen Auftrag annehmen und einplanen, dann zu einem möglichst hohen Preis."

Werde ich überhaupt GU-Angebote bekommen?

Grundsätzlich gilt:

• Angebot und Nachfrage bestimmen auch im Baugewerbe den Markt. Bei hoher Nachfrage sind die meisten Bauunternehmen daher in der Lage, sich die Aufträge aussuchen zu können.

• Rechnen Sie damit, bei einer GU-Ausschreibung weniger Angebote zu bekommen. Um diesen "Schwund" auszugleichen, sollten Sie Ihr Leistungsverzeichnis in jedem Fall an genug Firmen schicken.

Was tun, um die Chance, Angebote zu bekommen, zu erhöhen?

Sie müssen es dem Anbieter so einfach wie möglich machen. Halten Sie sich dazu an diese Punkte:

• Verbannen Sie gegenüber Hausbau-Firmen und Handwerkern in Zusammenhang mit Angeboten und Ausführungsterminen das Wort "dringend" aus Ihrem Wortschatz.
  

• Gehen Sie davon aus, dass die Dauer der einzelnen Hausbau-Phasen auch für Ihr Bauvorhaben zutreffend sein werden. Auch dann, wenn Sie glauben, alles schneller abwickeln zu können.
  

• Verzichten Sie nach Möglichkeit darauf, im Leistungsverzeichnis bestimmte Produkte vorzugeben. Sonderwünsche können Sie auch noch bei den Auftragsverhandlungen deponieren.
  

• Umso mehr Freiheiten Sie den Baufirmen und Handwerksbetrieben bei der Produkt- und Materialauswahl überlassen, desto interessanter wird Ihr Auftrag für den Anbieter.

• Nutzen Sie im Leistungsverzeichnis so viele Pauschalpositionen wie möglich. Die meisten Anbieter kennen die Preise für ganz Gewerke.
  

• In der Bau-Hochsaison (Frühjahr bis Herbst) keine Anfragen für Angebote. Der beste Zeitpunkt für den Versand von Ausschreibungsunterlagen ist der Jahresanfang.
  

• Sofern Sie Angebote zu angemessenen Preisen bekommen haben und es zu Auftragsverhandlungen kommt: Keine Preisnachlässe fordern, besser sind Naturaltrabatte in Form von kostenlosen Zusatzleistungen.

Die beste Ausschreibungs- und LV-Strategie für private Bauherren?

Alles in Kurzform zusammengefasst:

• Dem Anbieter das Anbieten so einfach wie möglich machen
• "Dringend" aus Ihrem Wortschatz verbannen
• Vollständiges Leistungsverzeichnis mit allen Gewerken erstellen
• Mit vollständigem LV Gesamtbaukosten berechnen
  
• Möglichst viele Pauschalpositionen nutzen
  
• Die Produktauswahl weitgehend dem Anbieter überlassen
  
• LV für GU-Ausschreibung verwenden
• Bei Bedarf GU-Ausschreibung reduzieren
• Versand der Ausschreibungsunterlagen am Jahresanfang
• Baubeginn für Herbst einplanen