Hausbaufinanzierung: Tipps zum Hypothekendarlehen

von Friedrich
(Geislautern)

Bei der Baufinanzierung kommt häufig das Hypothekendarlehen zum Einsatz. Dabei wird ein Grundpfandrecht ausgesprochen, das beispielsweise für die zu finanzierende Immobilie gilt. Warum das Hypothekendarlehen im Vergleich zu anderen Finanzierungslösungen deutlich günstiger sein kann, zeigen folgende Informationen zu dieser Darlehensform.

Was genau ist ein Hypothekendarlehen?

In der Praxis ist das Hypothekendarlehen meist ein konventionelles Annuitätendarlehen. Es läuft für einen bestimmten Zeitraum mit gleichbleibenden monatlichen Raten. Diese Raten setzen sich aus Zinsen und Tilgungsanteil zusammen. Entscheidend für die Höhe des Hypothekendarlehens sind die Kosten für den Hausbau bzw. Kauf und der Wert der Immobilie.

Wer ein Haus bauen und dafür ein Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen möchte, sollte sich verschiedene Angebote bei Banken und Sparkassen einholen. Denn gerade bei den Gebühren und Hürden für die Bereitstellung bestehen deutliche Unterschiede. Zu den Differenzen bei den Angeboten kommen auch jene Kosten, die bei Vergabe des Hypothekendarlehens ca. 1,2 Prozent des eigentlichen Grundpfandrechts betragen. Für die Darlehenslaufzeit wird nämlich die zu finanzierende Immobilie an den Darlehensgeber als Sicherheit abgetreten. Durch diese Form der Sicherungsleistung sind die vergleichsweise günstigen Zinsen auch für höhere Darlehensbeträge überhaupt möglich.

Hinweis: Viele Darlehensnehmer schließen das Annuitätendarlehen mit einer Restschuld ab und nutzen eine Anschlussfinanzierung zur Begleichung des noch offenen Betrages. Diese kann einen enormen Zinsvorteil bringen, wenn sich die Konditionen am Markt zugunsten der Immobilienbesitzenden entwickeln.

Diese Arten der Hypothekendarlehen gibt es

Der Begriff "Hypothekendarlehen" dient als Zusammenfassung für verschiedene Kreditformen. Hierzu gehören neben der Hypothek das bereits genannte Annuitätendarlehen, die Grundschuld, ein variables Darlehen, ein endfälliges Darlehen, ein KfW-Darlehen oder ein sogenanntes Forward-Darlehen. Alle Darlehensarten haben verschiedene Vorzüge und Nachteile, sodass vor der Auswahl der Kreditart die Analyse der individuellen Situation empfehlenswert ist. Hier folgt ein Überblick über die häufigsten Arten.

Annuitätendarlehen

Häufig wird der Traum von der eigenen Immobilie über ein sogenanntes Annuitätendarlehen realisiert. Wie bei privaten Krediten wird eine gewisse Summe mit einer konstanten Monatsrate über einen festgelegten Zeitraum zurückgezahlt. Diese Darlehensart bietet maximale Planungssicherheit, kann jedoch auch deutlich teurere Kosten (etwa durch die Anpassung der Zinssätze am Markt) im Vergleich zu anderen Darlehensvarianten verursachen.

Variables Darlehen

Wünschen sich künftige Immobilienbesitzende mehr Flexibilität, ist das variable Darlehen eine gute Möglichkeit. Während der gesamten Laufzeit können die Zinsen angepasst werden, was zu günstigeren, aber auch teurere Kosten führen könnte. Angepasst werden die Zinsen erfahrungsgemäß einmal im Quartal, sodass es zu höheren oder niedrigeren Ratenbeträgen monatlich kommen könnte.

Der Markt bestimmt die Zinskonditionen, so beispielsweise das zur Verfügung stehende Kapital der Banken und die Darlehensnachfrage. Beeinflusst wird die Zinsentwicklung auch durch die allgemeine Wirtschaftslage oder Entscheidungen der Zentralbanken. Für Darlehensnehmende ist das ein Nachteil, denn die Planungssicherheit fehlt hier.

Forward-Darlehen

Viele Immobilienbesitzenden entscheiden sich für das sogenannte Forward-Darlehen. Das ist eine gute Entscheidung, wenn die Zinsen für die Baufinanzierung besonders günstig sind und zu steigen drohen. Bei Vertragsunterschrift sind die Zinskonditionen für die gesamte Laufzeit bereits festgesetzt. Dies bietet maximale Planungssicherheit und wird in der Praxis vor allem dann genutzt, wenn die Sollzinsbindung ausläuft und sich clevere Darlehensnehmer schon frühzeitig attraktive Zinsen für die Zukunft sichern möchten.

Zinsen und Kostenaufwendungen für das Hypothekendarlehen

Abhängig von der gewährten Darlehensart, der Kreditsumme und Laufzeit können die Kosten deutlich variieren. Vor der Vertragsunterschrift ist ein neutraler Vergleich empfehlenswert, bei dem es vor allem um die Hypothekenzinsen, den Effektivzins, das Disagio und sonstige Extras (zum Beispiel geforderter Grundbucheintrag) geht.

Disagio

In Bezug auf die genaue Kalkulation der Darlehenssumme, sind nicht nur die Hausbaukosten entscheidend, sondern auch das Disagio. Banken zahlen beim Hypothekendarlehen nicht die volle Finanzierungssumme aus, sondern behalten einen Zinsanteil als sogenanntes Disagio, die Vorauszahlung. Deshalb ist es wichtig, beim Darlehensangebot genau zu lesen, ob die Bank so verfährt und wenn ja, ich welcher Höhe

Hypothekenzinsen

Eine wichtige Rolle bei der Kostenkalkulation spielen die Hypothekenzinsen. Sie sind die Gebühr, welche die Bank für die Darlehensbereitstellung berechnet. Abhängig sind die Hypothekenzinsen primär vom gegenwärtigen Leitzins. Der Blick auf die Praxisangebote zeigt allerdings, dass die Hypothekenzinsen bankenübergreifend unterschiedlich sein können. Deshalb lohnt sich auch hier ein fundierter Vergleich.

Effektivzins

Der Effektivzinssatz bildet die Kosten für das Darlehen pro Jahr ab. Deshalb werden die Zinsen immer mit dem Zusatz "p.a." angegeben.

Zinsbeeinflussende Faktoren: Darauf sollten clevere Bankkunden achten

Die Zinsen am Markt werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst, zum Beispiel durch Angebot und Nachfrage. Doch auch die Zentralbanken nehmen mit ihren Entscheidungen wesentlichen Einfluss auf die Zinsentwicklung. Darüber hinaus gibt es viele Faktoren, welche die Darlehensnehmenden selbst beeinflussen können. Bonität, die Länge der Laufzeit sowie die Eigenkapitalhöhe gehören beispielsweise dazu.

So könnte der Traum vom eigenen Zuhause platzen, wenn die Zinsen aufgrund der geringen Eigenkapitalhöhe das Gesamtdarlehen viel zu teuer machen. Experten empfehlen deshalb einen möglichst hohen Anteil eigener liquide Mittel bzw. Eigenleistungen, mindestens mit 10 Prozent. Je höher das Eigenkapital und je geringer der Finanzierungsbedarf, desto günstiger sind die Zinsen bzw. Gesamtkosten für den Immobilienkredit.

Anschlussfinanzierung geschickt nutzen

Fünf Jahre, bevor die Zinsbindung ausläuft, ist ein Vergleich der Angebote empfehlenswert. Etwa drei Monate vor dem Ablauf des Darlehens wird erfahrungsgemäß ein Zinsangebot durch die bisherige Bank eingehen. Sobald dieses Angebot am Tisch liegt, ist Eile geboten, sodass der vorherige Vergleich und die Kenntnis anderer Zinsangebote wichtig sind.

Wird das Angebot der bisherigen Bank angenommen, geht die Anschlussfinanzierung deutlich schneller. Alle Unterlagen liegen bereits vor und auch die Kosten für die Grundschuldübertragung entfallen. Doch die Konditionen könnten deutlich schlechter sein als bei einer neuen Bank. Wer die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abschließen möchte, sollte auch den erneuten Bonitätsprüfungsprozess und die Kosten für die mögliche Grundschuldübertragung berücksichtigen.

Zinsen senken durch die Verbesserung der eigenen Bonität

Viele Darlehensnehmende unterschätzen den Einfluss ihrer eigenen Bonität auf die Zinskonditionen. Doch die Bonität drückt die Verlässlichkeit bzw. das Risiko der Darlehensnehmenden gegenüber der Bank aus. Werden Antragstellende mit einer geringeren Bonität eingestuft, bedeutet dies für Darlehensgebende ein höheres Risiko, das sie sich oftmals mit deutlich höheren Zinsen bezahlen lassen.

Jeder kann die eigene Bonität kostenlos überprüfen und gezielt bonitätsfördernde Maßnahmen ergreifen. Einmal pro Jahr ist die kostenlose Abfrage aller bei der Schutzgemeinschaft, der Schufa, gespeicherten Daten möglich. Dieses Angebot sollten alle in Anspruch nehmen, die mittelfristig ein Darlehen oder Verträge abschließen möchten.

Hinweis: Werden bei der Überprüfung der gespeicherten Informationen bei der Schufa falsch hinterlegte Angaben festgestellt, ist sofortiges Handeln gefragt. Dafür wird eine schriftliche Aufforderung mit Klärung des Sachverhaltes und Bereinigung der Daten gesandt.

Bonität verbessern: Schufa-neutralen Darlehensvergleich durchführen

Geht es um die Suche nach einem optimalen Darlehensgeber, machen es viele Banken potenziellen Kunden besonders leicht. Über die Website lassen sich Darlehen kalkulieren und Anfragen per Mausklick in wenigen Sekunden stellen. Was viele Interessenten allerdings nicht wissen: Auch ihre bloße Anfrage wird an die Schufa übermittelt.

Stellen Darlehensinteressenten zu viele Anfragen bei verschiedenen Banken innerhalb kürzester Zeit, kann dies durchaus nachteilige Auswirkungen auf Konditionen oder die Kreditentscheidung haben. Um kein Risiko einzugehen, ist ein Schufa-neutraler Vergleich auf einer Plattform empfehlenswert. Hier lassen sich alle Konditionen ohne Weiterleitung der Daten einander gegenüberstellen und auf Wunsch sogar direkt eine Darlehensanfrage übermitteln.

Ein zweiter Darlehensnehmer kann Bonität steigern

Ein einfaches Instrument, um die Chancen auf ein günstigeres Darlehen für die Immobilienfinanzierung zu erhöhen, ist eine zweite Person im Vertrag. Das Zahlungsausfallrisiko ist laut Bank deutlich reduzierter, was sich auch in günstigeren Konditionen widerspiegelt.