Immobilien im Ausland: Tipps zum Hausbau oder Hauskauf

von Sandra
(Osnabrück)

Eine Immobile im Ausland kann ein schöner Rückzugsort für die Familie sein. Gleichzeitig kann sie als Kapitalanlage dienen und zeitweise vermietet werden. Doch auch wenn Sie auswandern möchten und sich an Ihrem zukünftigen Wohnort ein Eigenheim wünschen, sollten Sie sich intensiv mit dem Immobilienerwerb im Ausland auseinandersetzen. Denn hierbei gibt es viel zu berücksichtigen.

Ist der Bau oder Kauf einer Immobilie im Ausland sinnvoll?

Durch eine Ferienimmobilie im Ausland haben Sie ohne großen Aufwand die Möglichkeit, dem Alltag in Deutschland zu entfliehen und ein paar Tage oder Wochen an einem anderen Ort zu verbringen. Während Ihrer Abwesenheit können Sie die Immobilie im Ausland vermieten. Das kann sich insbesondere lohnen, wenn sich das Objekt in einer beliebten Urlaubsregion befindet.

Zudem kann eine Immobilie im Ausland eine Altersvorsorge sein oder als Alterswohnsitz genutzt werden. Weitere Vorteile des Immobilienkaufs im Ausland sind die teils günstigere Versteuerung und die häufig niedrigeren Immobilienpreise.

Der Immobilienerwerb im Ausland sollte jedoch gut überlegt sein. Denn im Ausland gelten andere Gesetze. Sie sollten sich also zuvor mit der Besteuerung und den jeweiligen Vorschriften des Landes näher auseinandersetzen. So unterscheiden sich beispielsweise die Unterhaltskosten für das Grundstück und die Bedingungen für Bauverträge.

Beachten Sie zudem, dass bei einem Immobilienerwerb im Ausland in der Regel Zusatzkosten - beispielsweise für die Anreise - anfallen. Hinzu kommt, dass die Investition in eine Auslandsimmobilie mit gewissen Risiken verbunden ist und es keine Garantie für eine gute Rendite gibt.

Ein Haus im Ausland bauen oder kaufen: Wo ist das möglich?

Nicht jeder EU-Bürger darf in jedem Land der Welt einfach so eine Immobilie erwerben. Ob bzw. unter welchen Voraussetzungen der Bau oder Kauf in Ihrem Wunschland möglich ist, sollten Sie also im Vorfeld abklären. Am besten sprechen Sie hierzu mit einem Experten. Dieser sollte sich mit dem Immobilienrecht sowie dem Baurecht in seinem Land auskennen und optimalerweise deutsch sprechen.

Möchten Sie möglichst ohne große Hürden eine Immobilie im Ausland erwerben, könnte Spanien eine Option für Sie sein. In dem Land dürfen Sie ohne besondere Einschränkungen ein Haus bauen oder kaufen. Doch auch in anderen Ländern, wie in den USA, ist der Hauskauf für Deutsche ohne Weiteres möglich.

In anderen Ländern müssen Ausländer hingegen bestimmte Auflagen erfüllen. Dazu gehört zum Beispiel Dänemark. In dem Land dürfen Sie nur eine Immobilie erwerben, wenn Sie dort mindestens fünf Jahre lang steuerpflichtig gewohnt haben.

Ist eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich?

Falls Sie die Immobilie dauerhaft oder für einen langen Zeitraum bewohnen möchten, benötigen Sie gegebenenfalls eine Aufenthaltsgenehmigung. Meist ist eine solche Genehmigung bei einem Aufenthalt von mehr als 90 Tagen erforderlich. Je nach Land, ist eine Aufenthaltsgenehmigung teilweise bereits für den Immobilienerwerb notwendig. Dementsprechend ist es wichtig, sich auch hierüber näher zu informieren.

In welchen Ländern lohnt sich der Immobilienerwerb?

Ob sich eine Immobilie in der gewünschten Region lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Möchten Sie die Immobilie ausschließlich für Ihre eigenen Zwecke nutzen, haben Sie grundsätzlich einen größeren Spielraum bei der Wahl der passenden Lage. Wichtig ist jedoch, dass Sie sich vorab über die Marktlage und die Entwicklung der Immobilienpreise erkundigen.

Außerdem ist es ratsam, sich den jeweiligen Ort im Vorfeld anzuschauen und sich mit der wirtschaftlichen Lage im Wunschgebiet zu befassen. Daneben sollten Sie überprüfen, wie die politische Situation im Land aussieht und ob die gewünschte Region zeitweise von Überschwemmungen, Waldbränden oder anderen gefährlichen Naturereignissen betroffen ist.

Wenn Sie die Immobilie im Ausland dauerhaft oder zeitweise vermieten möchten, spielt zudem die touristische Nachfrage in dem jeweiligen Gebiet eine große Rolle. Denn nur wenn sich ausreichend Touristen zur Vermietung der Immobilie finden, lohnt sich die Investition. Zu den beliebten Reisezielen gehört zum Bei-spiel Mallorca.

Hier können Sie beispielsweise in der beliebten Wohngegend Bendinat Immobilien finden, die sich als Feriendomizil und zur temporären Vermietung eignen. Neben Mallorca sind auch die anderen balearischen Inseln, wie Ibiza oder Menorca, populäre Urlaubsorte. Weitere beliebte Reiseziele sind unter anderem:

• Kanarische Inseln
• Portugal
• Italien
• Griechenland
• Türkei
• Malediven
• Bulgarien
• Kroatien
• Österreich

Die Standortwahl hat auch einen Einfluss auf die Kosten für den Immobilienerwerb. Dabei variieren die Preise teilweise sogar innerhalb eines Landes von Region zu Region. So müssen Sie beispielsweise auf den Balearen mit wesentlich höheren Preisen rechnen als in einem Randgebiet von Spanien.

Die Nebenkosten für Immobilien im Ausland

Neben dem Kaufpreis des Hauses bzw. den Kosten für das Grundstück und den Baukosten fallen beim Immobilienerwerb im Ausland einige weitere Kosten an. Dazu gehören die Gebühren für einen Makler, einen Anwalt und einen Notar sowie die Gebühren für Beurkundungen und Registereinträge. Daneben sollten Sie folgende Kosten einkalkulieren:

• Reisekosten: Bevor Sie die Immobilie kaufen, sollten Sie sie vor Ort anschauen. Zudem sollten Sie den Baufortschritt während der Bauphase hin und wieder vor Ort kontrollieren.


• Übersetzungskosten: Falls Sie die Landessprache nicht beherrschen, sollten Sie sich an einen Dolmetscher wenden. Er kann die Dokumente übersetzen und Sie bei den Behördengängen unterstützen.


• Steuern: Welche Steuern im Ausland anfallen, hängt vom jeweiligen Land ab. Deshalb sollten Sie sich im Vorfeld über die Besteuerung informieren. Sowohl die Steuerarten als auch die Höhe der Steuern können sich stark von der Besteuerung in Deutschland unterscheiden.

5 weitere Tipps zum Immobilienerwerb im Ausland

Wie bereits erwähnt, ist es wichtig, sich vor dem Immobilienerwerb über die Rechtslage im jeweiligen Land zu informieren. Auch mit den erbschaftsteuerlichen und erbrechtlichen Regelungen sollten Sie sich im Vor-feld befassen. Nachfolgend haben wir ein paar weitere Tipps zusammengetragen, die beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks im Ausland helfen können:

• Es ist meist sinnvoll, sich an einen Makler zu wenden. Wichtig ist, dass dieser seriös arbeitet und ausreichend Kompetenz aufweist. Überprüfen Sie daher, ob der Makler Mitglied in einem Berufs-verband ist, welche Zertifizierungen er aufweist und welche Referenzen er hat.


• Vor dem Unterschreiben des Vertrags sollten Sie einen Gutachter beauftragen. Er kontrolliert beispielsweise, ob die Immobilie Schimmel oder Baumängel aufweist.


• Außerdem sollten Sie sich das Grundbuch ansehen. Hierdurch finden Sie heraus, ob es noch andere Eigentümer für die Immobilie gibt oder ob das Haus Belastungen aufweist. Nach dem Kaufabschluss sollten Sie sich so schnell wie möglich in das Grundbuch oder das Eigentumsregister eintragen lassen.


• Beim Kauf eines Grundstücks sollten Sie sicherstellen, dass es eine Baugenehmigung gibt. Schauen Sie sich zudem den Bebauungsplan an.


• In manchen Ländern genügt bereits ein privatschriftlicher Kaufvertrag. Beispielsweise ist in Spanien eine notarielle Beurkundung nicht notwendig. Zudem gilt in manchen Ländern schon die mündliche Zusage für den Immobilienerwerb als bindend.

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