Selber bauen als Darlehensunterstützung?

von Eric
(Köln)

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist nach wie vor beim Gros der Deutschen ungebrochen. Doch häufig verhindert mangelndes Eigenkapital die Realisierung. Selber bauen und sparen - das stimmt nicht ganz. Die Errichtung der vier Wände in Eigenregie benötigt ebenfalls liquide Mittel. Was viele künftige Bauherren nicht wissen: Immobilienkredite sind heute attraktiver denn je und leichter zu erhalten.

Jetzt Immobilienkredite vergleichen: Darum können Verbraucher sparen

Laut Meinung vieler Finanzexperten war es nie leichter, ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Dafür gibt es gleich mehrere Ursachen. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Wer sich zum Bau oder zum Kauf einer Immobilie entscheidet, hat eine zuverlässige Wertanlage. Betongold wird als langfristige Alternative zu Wertpapieren und Co. immer beliebter für die Altersvorsorge.

Durch das Niedrigzinsumfeld haben Kreditinstitute kaum noch echte Chancen, Geld mit ihren Kunden zu verdienen. Viel mehr noch: Vergeben sie zu wenig Kredite, müssen sie Strafzinsen zahlen. Eine lukrative Alternative mit Win-Win-Situation für alle: die Vergabe von Darlehen. Die (teilweise) Finanzierung des Hausbauprojektes kann sich für Bauherren richtig lohnen. Die Zinsen für Baudarlehen sind auf einem historischen Tiefststand.

2021 wurden bereits in den ersten vier Monaten Darlehensneugeschäfte im Gegenwert von ca. 100 Milliarden Euro realisiert. Immer mehr erfüllen den Immobilientraum nicht nur durch Eigenleistungen, sondern durch Darlehen. Wer einen Immobilienkredit sucht , hat es vor allem online leichter, Wettbewerber zu vergleichen. Die niedrigen Zinsen spielen dabei eine wesentliche Rolle. Für Verbraucher wird es kostengünstiger, ein Darlehen zu finanzieren - auch längerfristig und mit höheren Darlehensbeträgen.

Der Blick auf die durchschnittlichen Darlehenssummen für Immobilienkredite zeigt, dass Deutsche sich immer höhere Kredite gönnen. 2018 lag der durchschnittliche Darlehensbetrag für Immobilienerwerb noch bei ca. 214.000 Euro. 2019 waren es schon 34.000 Euro mehr, ca. 248.000 Euro. Die Summen für Baufinanzierungen werden immer üppiger. Auch das hat mehrere Ursachen. Steigende Grundstückspreise und Baukosten erfordern mehr Kapitaleinsatz.

Bauen als Renditemöglichkeit: Immer mehr Deutsche werden Vermieter

Wie der Blick auf die Daten des Statistischen Bundesamtes beweist, steigt der Anteil genehmigter Mehrfamilienhäuser enorm. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt hingegen gleich. Das beweist: Immer mehr Deutsche sehen in Immobilien eine Absicherung ihrer Zukunft.

Die Inflation in Deutschland hat ihren Höchststand seit Jahrzehnten erreicht. Auch die weltweiten Märkte sind durch geopolitische Veränderungen in Krisenstimmung. Immobilien hingegen haben einen Wert wie schon lange nicht mehr. Das Ergebnis: Viele Immobilienbesitzer wollen gar nicht selbst bauen oder ihre Immobilie bewohnen. Stattdessen setzen sie auf langfristige Renditen durch Vermietung.

Staatliche Fördermittel nutzen und günstige Darlehen erhalten

Der Kauf oder Bau der Immobilie für Vermietungszwecke kann sich richtig lohnen. Nicht nur die Darlehenskonditionen für höhere Summen sind durch Niedrigzinsen so günstig wie nie. Auch die staatlichen Förderungen machen bauen äußerst lukrativ.

Clevere Darlehensnehmer nutzen ihre Chance und trennen das Kreditvolumen in zwei Teile. Mit dem primären Teil wird der Immobilien-Eigenbedarf finanziert. Der zweite Teil finanziert den geplanten Vermietungsteil. Diese Aufteilung kann sich richtig lohnen, denn die Zinsen des zweiten Kredites lassen sich 100-prozentig anrechnen. Der Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses von 200.000 Euro könnte sich schon bald rechnen. Wird das Erdgeschoss mit einer Wohnfläche von 80 m² vermietet, beträgt die Darlehenssumme für den vermieteten Wohnraum anteilig 80.000 Euro.

Wer ein Gesamtdarlehen von 200.000 Euro aufnehmen würde, zahlt beispielhaft ca. 6.000 Euro Zinsen. Geben Immobilienbesitzer jedoch an, dass 120.000 Euro für den Eigenbedarf finanziert und 80.000 Euro für vermieteten Wohnraum finanziert werden, gibt es die Chance auf Werbungskostenabsetzung. Immerhin sind 40 % möglich, was bei einem Zinsvolumen von 6.000 Euro/Jahr 2.400 Euro ausmacht.

1. Tipp: Nicht selber bauen, sondern günstig kaufen und renovieren

Ein weiterer Spartipp für clevere Immobilienbesitzer: Zunächst einziehen und im Anschluss renovieren! Es gibt nicht nur lukrative Fördermaßnahmen durch die KfW, um beispielsweise für mehr Energieeffizienz zu sorgen. Immobilienbesitzer können sich eine steuerliche Regelung zunutze machen: Wer seine Immobilie nach dem Erwerb nutzt, kann sämtliche Kosten für Handwerker nicht steuerlich absetzen. Anders sieht es bei allen Tätigkeiten nach dem Erwerb aus: Maximal 20 % bis 1.200 Euro lassen sich zurückholen. Wer beispielsweise nach dem Einzug das Dachgeschoss sanieren lässt und dafür 6.000 Euro zahlen muss, kann maximal 1.200 Euro steuerlich geltend machen.

2. Tipp: Grundstückskauf und Hausbau voneinander trennen

Noch immer denken viele künftige Hausbau, dass ihnen der einmalige Prozess von Grundstückskauf und Hausbau Vorzüge bei der Finanzierung bringt. Genau das Gegenteil ist der Fall. Die Trennung beider Vorgehensweisen kann enorme Grunderwerbsteuern sparen. Clevere Immobilienbesitzer kaufen zunächst das Grundstück. Im Anschluss wird ein Bauträger für den Hausbau beauftragt. Durch diesen geschickten Schachzug wird nur einmalig Grunderwerbsteuer berechnet. Abhängig vom Bundesland variiert sie zwischen ca. 3 % und 5,5 %.

Wie hoch das Sparpotenzial tatsächlich ist, zeigt das Beispiel: Ein Grundstück kostet 60.000 Euro, Baukosten werden mit 160.000 Euro kalkuliert. Bei der Anrechnung der Gesamtsumme von 220.000 Euro müssten mit einer Grunderwerbsteuer von 5 % 11.000 Euro Steuer gezahlt werden. Wird das Grundstück zuerst gekauft und dann durch einen anderen Bauträger realisiert, wird nur der Grundstückspreise von 60.000 Euro als Bemessung für die Steuer genutzt: 3.000 Euro in diesem Fall.

3. Tipp: Vorher optimal kalkulieren, denn Nachfinanzierung kann teuer werden

Häufig haben sich Bauherren bei ihrer Darlehensanfrage verkalkuliert. Das genehmigte Kreditvolumen genügt aufgrund von (unvorhergesehenen) Zusatzkosten nicht und die Nachfinanzierung ist gefragt. Viele Kreditinstitute lehnen die zusätzliche Finanzierung ab oder bewilligen die enormen Zusatzkosten.

Diese Kostenfalle und den Aufwand können sich Immobilienbesitzer sparen. Es gilt, vor der Darlehensanfrage genau zu kalkulieren. Eine Liste aller möglichen Kosten hilft dabei, bloß nichts bei der Kalkulation der Kreditsumme zu vergessen. Neben den eigentlichen Kosten für das Haus gehören auch die Nebenkosten dazu. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag oder Versicherungen sind nicht zu verachten der Kostenpositionen. Wer noch kein Grundstück hat und über unzureichende Eigenkapital für dessen Kauf verfügt, muss auch diese Kosten in die geplante Darlehenssumme kalkulieren.

Experten raten, mit marktüblichen Preisen zu kalkulieren und sich nicht auf vermeintliche Rabatte zu verlassen. Ca. 277 Euro/m² sind bei einem Grundstück unter 300 m² realistisch. Dazu werden noch einmal ca. 15 % für Notar, Makler oder Steuer kalkuliert. Die Preise für den Hausbau variieren stark. Wer sich für ein Fertighaus mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² entscheidet, muss abhängig vom Anbieter für eine schlüsselfertige Immobilie ca. 300.000 Euro kalkulieren. Ein Massivhaus kostet erfahrungsgemäß, abhängig vom regionalen Umfeld, ca. 450.000 Euro.

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