Voraussetzungen beim Hypothekendarlehen

von Hanna
(Ludwigshafen)

Der Großteil der heutigen Baufinanzierungen wird als Hypothekendarlehen aufgenommen. Doch was ist das eigentlich und welche Voraussetzungen sind aufseiten des Darlehensnehmers notwendig, um ein solches Darlehen zu erhalten? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.

Was ist ein Hypothekendarlehen?

Bei höheren Krediten fragen Banken nach einer Sicherheit. Autokäufer kennen des Prozedere genau, denn bei einem Autokredit gilt das Auto selbst als eben diese Sicherheit. Die Besitzurkunde verbleibt bei der Bank und wird erst mit der letzten Kreditrate herausgegeben. Bei Baufinanzierungen ist nun das Haus diese Hypothek:

• Hypothek - sie wird auf die Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen. Eine Hypothek bezieht sich auf das Grundstück oder einer ihm ähnlichen Liegenschaft und wird stets ins Grundbuch eingetragen. So lässt sich mit einem Hypothekendarlehen der Kredit absichern.


• Grundschuld - auch sie kann genutzt werden. Vom Prinzip her sind sich Grundschuld und Hypothek ähnlich, denn sie werden beide eingetragen.

Es existiert jedoch ein massiver Unterschied zwischen beiden Grundpfandrechten. Während eine Hypothek immer die Restschuld der Baufinanzierung abspiegelt, ist eine Grundschuld unabhängig vom Darlehen im Grundbuch eingetragen. Über die gesamte Laufzeit bleibt die Grundschuld mit der Finanzierungssumme bestehen Die Hypothek löst sich nach der letzten Rate automatisch auf (akzessorisch), die Grundschuld muss auf Antrag und Bankzustimmung gelöscht werden.

Grundschulden sind recht flexibel und können mit dem Haus übertragen werden, wenn eine Zustimmung vorliegt. Zudem ist es möglich, nach einer Weile der Tilgung einen neuen Kredit zu verhandeln und diesen auf die Grundschuld zu setzen.

Mit Grundschuld und Hypothek kommen aber auch Risiken auf Hausbesitzer zu, denn wie gesagt, handelt es sich bei den Modellen um Sicherheiten - für die Bank:

• Kreditausfall - wird der Kredit nicht bedient und schließlich von der Bank aufgekündigt, erlöschen Hypotheken und Grundschuld nicht.


• Maßnahmen - der Baufinanzierer kann nun von seinem Pfandrecht Gebrauch machen. Das heißt im Klartext, dass er das Haus über eine Versteigerung veräußern kann, um sich die Restsumme des Kredits zu beschaffen. Etwaige Überschüsse nach Abzug aller Kosten erhält der ehemalige Hausbesitzer, bringt die Versteigerung nicht den benötigten Betrag ein, so bleibt der Kreditnehmer weiterhin Schuldner, bis er die Restsumme beglichen hat.

Welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer erfüllen?

Unter welchen Umständen kann ein Hypothekendarlehen in Österreich aufgenommen werden? Die Grundlagen, die für einen gewöhnlichen Kredit gelten, sind natürlich auch hierbei gültig:

• Volljährigkeit - der Darlehensnehmer muss volljährig sein. Dies hat gleich zweierlei Gründe, denn auch ins Grundbuch können nur volljährige Personen eingetragen werden. Der Grundbucheintrag sagt rechtlich aus, wem diese Immobilie gehört.


• Wohnsitz in Österreich - in der Regel wird ein österreichischer Wohnsitz gefordert, zumindest dann, wenn das Hypothekendarlehen bei einer österreichischen Bank aufgenommen wird. Wer als Ausländer in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, aber keinen Wohnsitz in Österreich hat, der muss zur Ausländer-Grundverkehrsbehörde und eine Erwerbsgenehmigung beantragen. Ohne diese sind weder der Kauf noch das Hypothekendarlehen möglich.


• Immobilie - bei einer Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen spielt die Immobilie an sich auch eine Rolle. Dies ist unabhängig davon, ob die Finanzierung für ein Bestandsgebäude oder für ein noch zu bauendes Haus gedacht ist. Die Finanzierung orientiert sich an dem Wert und den Kosten des Hauses.

Vorab ist es notwendig, die Kosten auszurechnen und selbst durchzurechnen, ob eine Finanzierung möglich ist. Wie hoch die benötigte Summe ist, ergibt sich wie folgt:

• Kaufobjekt - hier steht der Kaufpreis bereits fest. Hinzu kommen jedoch die Nebenkosten, die für Makler, Eintragungen, Notar und eventuelle Modernisierungen anfallen.


• Neubau - wird gebaut, zählen die Baukosten zuzüglich der Baunebenkosten.

Ist Eigenkapital vorhanden, wird dieses von den Gesamtkosten abgezogen, um die Kreditsumme zu erhalten. Im besten Fall ist der von der Bank genannte Beleihungswert unterhalb der Kosten samt Nebenkosten abzüglich des Eigenkapitals. Ein Hypothekendarlehen, welches über einen höheren Betrag geht, ist unsicher, da die Zinsbindung des Kredits nicht ewig währt und sich bei einer Anschlussfinanzierung die äußeren Umstände massiv geändert haben können.

Wie lassen sich die Voraussetzungen schaffen?

Das Eigenkapital steht immer im Mittelpunkt des Geschehens. Jeder Euro mehr Eigenkapital verringert die notwendige Finanzierungssumme und somit die Hypothek oder Grundschuld. Letztendlich sichert sich der Kreditnehmer durch das Eigenkapital doppelt ab, denn ist die eingetragene Grundschuld oder die Hypothek deutlich geringer als der Beleihungswert des Hauses, können Banken nicht einfach die Zwangsversteigerung beantragen, da sie in diesem Fall eine unangemessene Härte und Maßnahme darstellt.

Ein Beispiel: Der Hauswert liegt bei 350.000 Euro, die Hypothek noch bei 200.000 Euro. Eine Versteigerung wäre möglich. Hat das Haus denselben Wert, doch die Hypothek beläuft sich nur noch auf 50.000 Euro, so sind andere Maßnahmen vorzuziehen.

Um die benötigte Kreditsumme zu senken, gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Gesteigertes Eigenkapital - das Kapitel braucht nicht aus einer einzigen Quelle zu stammen. Es darf sich ruhig aus mehreren Optionen zusammensetzen: Erspartes, Bausparvertrag, Geld von Eltern, etc. Es kommt nur auf die Gesamtsumme an.


• Eigenleistung - wer am Bau im Rahmen seiner Möglichkeiten selbst Hand anlegt, der senkt die Kosten. Gerade bei dem Innenausbau können höhere Beträge gespart werden. Aber: Diese Maßnahme sollte nicht durchgeführt werden, ohne das Fachwissen, Geschick oder wenigstens fachkundige Freunde mithelfen.

Die Eigenleistung am Bau kann tatsächlich als eine Form von Eigenkapital anerkannt werden. Gerade bei Fertighäusern ist es übrigens so, dass Käufer direkt aus verschiedenen Ausbaustufen wählen können, sodass die Kosten reduziert werden. Wichtig ist nur, sich diesbezüglich nicht zu überschätzen. Ein Ausbauhaus kann mitunter ein echter Rohbau sein und viele Arbeiten sind nicht ohne fachmännische Hilfe durchführbar (und erlaubt).

Fazit - Hypothekendarlehen nicht auf die leichte Schulter nehmen

Ob es sich nun um eine eingetragene Hypothek oder um eine eingetragene Grundschuld als Sicherung des Darlehens handelt: Beide Sicherheitsleistungen dürfen nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Sicherlich bieten diese Optionen die Chance auf günstigere Zinsen, doch bedeuten die Eintragungen, dass der Darlehensgeber sein Pfandrecht ausüben kann. Schon so mancher Hausbesitzer verlor dadurch, dass er die Kreditraten nicht bedient hat, sein Eigenheim schneller, als er es geglaubt hatte.

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