Einen Bauzeitenplan erstellen, der in der Praxis auch eingehalten werden kann

Kurze Bauzeit. Niedrige Preise. Hohe Qualität

Warum das Abstimmen der Termine für die Durchführung aller nötigen Bau- und Handwerkerleistungen oft so schwierig ist, liegt auf der Hand:

• Einerseits wollen Auftraggeber in der Regel immer alles sehr schnell bekommen, gleichzeitig aber beste Qualität, und das alles womöglich noch zum niedrigsten Preis.
  
  
• Andererseits gibt es für den Bauunternehmer im Hinblick auf die Kalkulation und Planung der Kapazitäten eine optimale Bauzeit, um allen Anforderungen gerecht zu werden - vor allem um die Herstellungskosten zu minimieren.

In der Praxis ist das alles bei bestem Willen des Bauunternehmers aber kaum zu schaffen. Daher gehören Terminverzögerungen, die über die gesamte Bauzeit verschleppt werden, zu den größten Ärgernissen beim privaten Hausbau.

Egal, ob Sie als Bauherr darauf bestehen, dass Ihre vorgegebenen Termine unter allen Umständen eingehalten werden, oder ob die ausführenden Firmen die Bauzeit mit allen Mitteln reduzieren wollen:

In jedem Fall gehen diese Ambitionen zu Lasten der Qualität der Bauausführung, und genau das sollte nicht passieren. Damit ist niemandem geholfen, gleichzeitig entstehen damit jedem unnötige Kosten. Mit einem durchdachten und von allen Vertragsparteien gemeinsam vereinbarten Bauzeitenplan können solche Ärgernisse im Interesse aller Beteiligten problemlos vermieden werden.

Das gemeinsame Ziel von Bauherr und Baufirma sollte daher immer eine realistische Bauzeitplanung sein, die auch tatsächlich eingehalten werden kann.

Der durchaus nachvollziehbare Wunschtraum aller Bauherren wird jedenfalls meistens ein Wunschtraum bleiben. Eine möglichst kurze Bauzeit, dazu günstige Baupreise und trotzdem immer die beste Qualität lassen sich in der Praxis auch bei bestem Willen kaum vereinbaren.

Zeitdruck verursacht immer Zusatzkosten

Ja. Natürlich können Sie persönlich gute Gründe für eine möglichst kurze Bauzeit haben. Und natürlich werden sich auch schlagkräftige Baufirmen mit ausreichend Kapazitäten finden, um Ihre Wünsche zur erfüllen.   

• In diesem Fall muss Ihnen als Bauherr aber immer klar sein, dass Sie dafür tiefer in die Tasche greifen und mehr bezahlen müssen.
  
  
• Wenn Mehrkosten als Gegenleistung für eine schnellere Bauabwicklung für Sie kein Problem sind, wird man Ihre speziellen Terminvorstellungen wahrscheinlich auch erfüllen können.  

Um solche Sonderfälle geht es hier allerdings nicht. Als Autor dieser Bauherren-Website gehe ich eher davon aus, dass Sie diese Zeilen nicht lesen würden, wenn die Baukosten für Sie kein Thema wären.

Als "normaler" Bauherr, der nichts zu verschenken hat, erfahren Sie daher jetzt, welche Bauzeiten für alle wichtigen Bauetappen eingeplant werden müssen, wann die Bauarbeiten am besten durchgeführt werden sollen, wie lange die einzelnen Phasen auf Ihrem Weg zum eigenen Haus durchschnittlich dauern und ob Sie schneller in ein Fertighaus oder in ein klassisches Baumeisterhaus einziehen können.

Dauer der fünf Hausbau-Phasen: Von der ersten Entscheidung bis zum Einzug

Wurde einmal die grundlegende Entscheidung getroffen, ein eigenes Haus haben zu wollen, wünscht sich ausnahmslos jeder Bauherr, so schnell wie möglich das geplante Traumhaus bewohnen zu können. Bis dahin wird es aber noch dauern.

Wie viel Zeit von der ersten Hausbau-Entscheidung bis zum Einzug ins neue Haus am Ende tatsächlich vergeht, hängt dabei von den angehenden Hausbesitzern selbst ab.

Daher kommt es auch in Ihrem Fall darauf an, wie lang Sie brauchen, um die vier vor der Bauphase zu absolvierenden Hausbau-Phasen Schritt für Schritt zu durchwandern. Und das dauert meistens länger als ursprünglich geplant.

Geht es dann nach den langen Phasen der Entscheidungsfindung und Hausbau-Planung schlussendlich um den heiß ersehnten Bau des Hauses, ist bei fast jeden Bauvorhaben zu bemerken, dass plötzlich alles enorm dringend ist.

Wahrscheinlich soll damit die in der Vorbereitungszeit vergeudete Zeit wieder hereingeholt werden. Bei allem Verständnis für diese "plötzliche Eile" beim eigentlichen Hausbau:

• Ausgerechnet bei der Bauausführung die scheinbar in der Vergangenheit "verlorene" Zeit wieder hereinholen zu wollen, ist definitiv der falsche Weg.

Dabei gibt es gar kleine "verlorene" Zeit. Tatsache ist vielmehr, dass der gesamte Weg zum eigenen Haus aus mehreren ganz menschlichen Phasen besteht, die ebenfalls ihre jeweilige Zeit brauchen. Hier zur Veranschaulichung die groben Richtwerte für die Dauer der einzelnen Phasen: 

1. Traumphase

Alles beginnt immer mit einer Idee und einem Traum vom eigenen Traumhaus. Wenn es darum geht, ein eigenen Haus haben zu wollen, kristallisiert sich in dieser ersten Phase heraus, wie das Haus ausschauen und welchen Zweck es überhaupt haben soll. Was das Haus alles "können" muss, welche Wohnbedürfnisse erfüllt werden sollen.

2. Informationsphase

Sind die eigenen Bedürfnisse einmal formuliert, folgt das intensive Informieren. Welche Bauweise am besten geeignet ist, mit welchen Materialien gebaut werden soll, was  technisch alles möglich ist, wo es bei Bedarf passende Grundstücke gibt.

In dieser Phase kommt es aber auch oft zu Missverständnissen. Manipulierende Werbung. Subjektive Beratungen. Falsch verstandene Versprechen. Unterschiedliche Meinungen. Unzählige Angebote.

3. Entscheidungsphase

Nach dem Sammeln von durchwegs allgemeinen Informationen kommt unweigerlich der Punkt, an dem konkrete Entscheidungen getroffen werden müssen.

• Architekt oder Baubegleiter beauftragen. Die optimale Finanzierung sicherstellen. Bei Bedarf Auftrag für Erstellung des Entwurfsplans vergeben.
  
  
• Grundlage dieser richtungweisenden Entscheidungen dürfen dabei immer nur objektive Informationen sein.

Alles andere führt zu Fehlentscheidungen, die nur schwer oder gar nicht mehr zu korrigieren sind. Die richtigen Entscheidungen zu treffen, dauert daher auch einige Zeit.

4. Planungsphase

In dieser Phase geht es darum, die getroffenen Entscheidungen durch konkrete Aktivitäten umzusetzen: Leistungsverzeichnisse erstellen. Bauausschreibung. Angebote auswerten. Bauauftrag vergeben.   

5. Bauphase

Wie lange der Bau eines Einfamilienhauses durchschnittlich dauert, ist das eigentliche Thema dieser Bauzeiten-Seite. Trotzdem auch schon hier die Information:

Zusammenfassung

Wenn Sie die Dauer aller Phasen zusammenzählen, dauert der gesamte Weg zum eigenen Haus im Durchschnitt rund 38 Monate - das sind also mehr als drei Jahre. Und wenn Sie ehrlich mit sich selbst sind, wird das auch bei IHNEN nicht viel anders sein. 

• Die einzige von außen sichtbare Phase - die sechsmonatige Bauphase - stellt mit rund 15 Prozent einen vergleichsweise kurzen Zeitraum auf Ihrem gesamten Weg zum eigenen Haus dar.

Umso wichtiger ist es, allen am Bau beteiligten Handwerkern und Firmen die nötige Zeit einzuräumen, um alle Arbeiten in der gebotenen Qualität ausführen zu können.

Verzichten Sie darauf, die Bauzeit - aus welchen Gründen auch immer - künstlich kürzen zu wollen.

Am Ende wird Sie ein zu schnelle Bauzeit in vieler Hinsicht teuer zu stehen kommen - und das sollten Sie einfach ohne Wenn und Aber glauben.

Was geht schneller: Ein Fertighaus oder ein Haus vom Baumeister?

Wenn es darum geht, möglichst schnell ins eigene Haus einziehen zu können, sind die meisten Bauherren der Ansicht, dass in diesem Fall die Wahl eines Fertighauses die beste Entscheidung wäre.

Grundsätzlich spricht dabei natürlich überhaupt nichts gegen ein von einem namhaften Anbieter angebotenes Qualitäts-Fertighaus. Abgesehen davon, dass die klassischen Holz-Fertighausanbieter selbst keine Baumeisterleistungen erbringen dürfen, um ein wirklich fertiges Haus zu liefern, ist der Fertighausmarkt ein beachtlicher und die Qualität der Häuser wird auch immer besser. 

Ist die erste Entscheidung - aus welchen Gründen auch immer - einmal zugunsten eines Fertighauses gefallen, sollte aber nicht darauf verzichtet werden, auch andere Haubau-Optionen in Erwägung zu ziehen.

Tatsache ist, dass Sie in ein Stein auf Stein gebautes Haus in der Regel genauso schnell einziehen können wie in ein Fertighaus. Oft sogar noch schneller. Der einzige wesentliche Unterschied: Bei einem Fertighaus ist die Bauphase kürzer.

Wenn es um den direkten Vergleich der jeweiligen Projektlaufzeit geht, müssen fairerweise aber immer die Zeiträume ab der Auftragserteilung bis zur Schlüsselübergabe verglichen werden.

Heißt: Auch beim Fertighaus müssen entsprechende Vorlaufzeiten eingehalten werden.

Bis die einzelnen Hausteile produziert, vormontiert, verpackt, transportiert und schlussendlich montiert werden können, vergehen daher ebenfalls viele Monate. Und allein die Praxis zeigt, dass am Ende bei einem Fertighaus alles mindestens genauso lange dauert wie bei einem herkömmlich gebauten Haus.

Bauzeiten für alle Bauetappen bei einem Ziegel-Massivhaus im Überblick

Die hier für jede wichtige Bauetappe angegebenen Bauzeiten in Tagen sind die grundlegende Voraussetzung, um einen Bauzeitplan erstellen zu können. Nur wer diese Ausgangsdaten kennt, kann einen realistischen Terminplan festlegen.

Dabei geht es darum, die insgesamt benötigte Bauzeit auf den im Bauauftrag vorgegebenen und damit zur Verfügung stehenden Ausführungszeitraum so zu verteilen, dass alle Arbeiten in der geforderten Qualität termingerecht durchgeführt werden können.

Die tatsächlichen Bauzeiten hängen naturgemäß von der Größe eines Bauvorhabens ab. HIER geht es wie auf der ganzen Website beispielhaft um ein normal ausgestattetes Einfamilienhaus in durchschnittlicher Größe.

• Bei Bedarf können Sie auf einer eigenen Infoseite nachlesen, was ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Detail bedeutet.

Bauzeit-Hinweis:

Die hier angegebenen Bauzeit in Tagen auf Basis einer ca. 40-Stunden-Woche ist die Brutto-Bauzeit. Das sind also die Arbeitstage, die tatsächlich benötigt werden, um hintereinander die jeweiligen Bauleistungen auszuführen. Es wird hier also (sicherheitshalber) davon ausgegangen, dass ein Gewerk nach dem anderen ausgeführt wird.

NICHT berücksichtigt sind hier:

• Freie Arbeitstage
• Feiertage
• Schlechtwetter
• nachträglich beauftragte  Zusatzleistungen

Unter Berücksichtigung "einiger" Schlechtwettertage sowie eventueller Fenstertage, an denen betriebsintern vielleicht nicht gearbeitet wird, dauert der Bau eines Einfamilienhauses also mindestens 5 Monate - WENN alles reibungslos funktioniert.

• JA, Sie haben natürlich recht. In der Praxis wird auf einer Baustelle immer auch an mehreren Gewerken gleichzeitig gearbeitet - und dadurch sollte eigentlich alles auch viel schneller fertig werden.

Trotzdem: Gehen Sie davon aus, dass die gesamte Bauphase eines Einfamilienhauses fünf bis sechs Monate dauert. Hier nur einige Faktoren, die zur "längeren" Bauzeit führen:

• Trocknungszeiten
• Zeitspannen zwischen Naturmaßnahme und Lieferterminen
• Reservezeiten für Mängelbehebungen
• Längere Schlechtwetterphasen
• Verzögerungen bei Bauherren-Entscheidungen
• Betriebsurlaube und Krankenstände
• Planänderungen oder Zusatzleistungen

Bauzeit verkürzen?

Grundsätzlich ist alles möglich - aber nur bei Arbeiten, deren Ausführungszeit auch verkürzt werden kann, was aus technischen Gründen nicht überall möglich ist. Die Frage ist daher immer, was auch sinnvoll ist.

Natürlich kann viel mehr Personal eingesetzt werden, Überstunden können geleistet werden, bestimmte Bauteile können auch vorgefertigt werden, um Zeit zu sparen und Einbauteile können auch nach Planmaß statt Naturmaß bestellt werden.

Alle Maßnahmen zusammen kosten aber immer Geld. Dabei muss berücksichtigt werden, dass normalerweise jedes Angebot einer Baufirma auf Basis einer Normalarbeitszeit kalkuliert wird und davon ausgegangen wurde, dass für die Ausführung der Arbeiten die übliche Bauzeit zur Verfügung steht.

• Darüber hinaus müssen für bestimmte Ausbauarbeiten Naturmaße genommen und entsprechende Fristen für Produktion und Lieferung eingeplant werden.

NUR wenn schon bei der Bauausschreibung bzw. Preisanfrage - aus welchen Gründen auch immer - ausdrücklich auf eine verkürzte Bauzeit hingewiesen wurde, wird das auch bei den Angeboten berücksichtigt. Sie dürfen in diesem Fall aber davon ausgehen, dass Ihr Bauvorhaben mit Sicherheit teurer wird.

Was die Bauausschreibung mit der Bauzeit zu tun hat?

Sehr viel. Spätestens bei der Erstellung der Ausschreibungsunterlagen müssen sich nämlich sowohl der Bauherr als auch der Planer bzw. Architekt Gedanken darüber machen, welche Fristen für die Bauausführung angegeben werden sollen.

Konkret:

Wenn der geplante Baubeginn einmal festgelegt wurde, ergibt sich unter Berücksichtigung aller nötigen Projektschritte und den damit verbundenen Zeiträumen "automatisch" auch der Zeitpunkt für den Versand der Ausschreibungsunterlagen.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Baubeginn?

Wenn alle Vorbereitungen für den privaten Hausbau gewissenhaft erledigt wurden und schlussendlich die Vergleichsangebote für den Bau eines vom Baumeister in Massivbauweise zu errichtenden Einfamilienhauses vorliegen, kann davon ausgegangen werden, dass das Bauvorhaben innerhalb eines Jahres abgewickelt werden kann.

• Das alleine sagt aber noch nichts darüber aus, wann nun der beste Zeitpunkt für den Baubeginn ist.

• Dass der Jahresanfang der beste Zeitpunkt für das Einholen der Angebote ist, wissen Sie bereits. Ebenso ist auch schon bekannt, dass ein durchaus möglicher Fertigstellungstermin noch vor Weihnachten nicht wirklich erstrebenswert ist.

Wann soll in der Praxis also tatsächlich mit dem Bau begonnen werden? Gleich vorweg die kurz und bündige Antwort.

Und es spricht nichts dagegen, sowohl die Bauausschreibung als auch den Baubeginn auf den jeweils besten Zeitpunkt zu verlegen. Also:

• Ausschreibungsunterlagen Anfang des Jahres erstellen und an Firmen versenden.
• Geplanten Baubeginn mit Herbst vorgeben und die
• Baufertigstellung noch vor dem nächsten Sommer einplanen.

Hier die wichtigsten Vorteile, wenn im Herbst mit dem Hausbau begonnen wird..

Winterdichte Baustelle

Bis Weihnachten bleibt genug Zeit, um dem Rohbau inklusive Dach fertigzustellen sowie die Fenster zu montieren, um die Baustelle winterdicht zu machen.

Erdarbeiten

Nach der Rohbaufertigstellung kann das Gelände rund um das Haus auch bei niedrigen Temperaturen planiert und verdichtet werden - oft ohne im wahrsten Sinne des Wortes (z.B. bei der Schneeschmelze im Frühjahr) "im Dreck zu versinken".

Trocknung

Ab Weihnachten bis zum Beginn der Ausbauarbeiten kann der Rohbau bis zum Arbeitsbeginn nach den Weihnachtsferien einige Wochen optimal austrocknen.

Preisvorteile

Die Ausbauarbeiten sind in der kalten Jahreszeit, wo im Freien aufgrund der Temperaturen möglicherweise gar nicht gearbeitet werden kann, am wirtschaftlichsten. In vielen Regionen werden daher günstige Winterbaupreise angeboten.

Leistungsverzeichnis und Bauausschreibung

• Sie kennen jetzt den besten Zeitpunkt für den Baubeginn. Das bedeutet, dass sich dadurch auch der beste Zeitpunkt für den Versand der Ausschreibungsunterlagen ergibt.

• Und bis dahin haben Sie genug Zeit, sich um die Erstellung der für Ihr Bauvorhaben erforderlichen Leistungsverzeichnisse zu kümmern.
  

• Dass es dazu (nur) hier auf Haus-Selber-Bauen.com mit dem vom Autor dieser Website entwickelten Muster-LV auch für Ihr Hausbau-Projekt passende Ausschreibungs- und Kalkulations-Vorlagen gibt, wissen Sich sicher schon.