Einfamilienhaus-Rohbau: Alle Kosten, Daten und Fakten im Detail

Leistungsumfang Einfamilienhaus-Rohbau

Nutzen Sie die folgenden Informationen, wenn Sie Angebote von verschiedenen Firmen einholen oder wenn Sie bereits vorliegende Angebote vergleichen möchten. 

Beachten Sie dabei, dass viele Anbieter unter einem Einfamilienhaus-Rohbau etwas anderes verstehen. 

Hier erfahren Sie, welche grundsätzlichen Leistungen bei der Errichtung des Rohbaus für ein "klassisches" Ziegelmassivhaus enthalten sein sollen. Tatsache ist allerdings, dass die in einem Rohbau enthaltenen Leistungen im Bauwesen nicht verbindlich geregelt sind. 

Laut Definition ist ein Rohbau vielmehr nur ein Gebäude, bei dem die äußeren Konturen und die Dachkonstruktion fertiggestellt wurde. 

Konkret  bedeutet das also, dass die Bodenplatte oder der Rohbaukeller errichtet wurden, alle tragenden Wände und Geschossdecken, die Betontreppen und der Dachstuhl.

Dämmung und nichttragende Zwischenwände?

Diese beiden Leistungspositionen sind normalerweise ebenfalls nicht im Rohbau enthalten. Warum diese Arbeiten aber trotzdem ausgeführt werden sollten, wenn Sie den Rohbau bauen lassen, ist einfach erklärt: Sie sparen damit unter Umständen viel Geld.

• Wenn die Dämmung der Dachschrägen bis zur Dampfbremse sowie die nichttragenden Zwischenwände nämlich in einem Zug mit den übrigen Rohbauarbeiten (vom selben Personal) erledigt werden, sind diese Arbeiten schlicht und einfach günstiger, als wenn diese unabhängig vom Rohbau ausgeführt werden.

Vorlage für Ihr individuelles Leistungsverzeichnis 

Mit der vom Autor dieser Website entwickelten Ausschreibungs-Vorlage in Form einer nutzerfreundlich aufgebauten Excel-Datei können Sie das Leistungsverzeichnis für den Rohbau auch selbst erstellen. 

• Im Muster-LV Rohbau mit Dach ist ein umfangreicher Auswahl- und Leistungskatalog mit 745 detaillierten Leistungspositionen für die Durchführung der Rohbauarbeiten enthalten.

• Die für Ihr Bauvorhaben zutreffenden Ausschreibungstexte ergeben sich aus den individuellen Ausführungsplänen, die immer Grundlage für die Bauausschreibung sind.

• Orientieren Sie sich einfach an den in Ihren Ausführungsplänen angegeben Wand- und Deckenaufbauten, Ziegeldimensionen, Dämmstärken etc. und wählen Sie aus dem Auswahlkatalog die am ehesten zu Ihrem geplanten Haus passenden Leistungspositionen aus.

Abweichungen bei den verschiedenen Ausführungsdetails haben dabei keine nennenswerte Auswirkung auf die Gesamtbaukosten, weil ein bezugsfertiges Haus unabhängig von der Bauweise im Wesentlichen immer gleich viel kostet. 

Excel-Vorlagen für alle Hausbau-Gewerke

Falls Sie ohnehin vorhaben, sich die Ausschreibungs-Vorlage für die Rohbauerrichtung anzuschaffen, sollten Sie vielleicht überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, sich gleich für die Excel-Vollversion Muster-LV GU-Bau PLUS zu entscheiden.

Darin enthalten sind LV-Vorlagen für alle Hausbau-Gewerke.

Baukosten bei Ausführung der Rohbauarbeiten durch eine Baufirma

Wie viel die Errichtung des Rohbaus im Verhältnis zu den Gesamtbaukosten höchstens kosten darf, wenn alle im Leistungsumfang enthaltenen Bauleistungen von einem auf die Errichtung von Einfamilienhäusern spezialisierten Bauunternehmen durchgeführt werden.

Bild: © bauimbild.com

Wie schon aus dem Leistungsumfang hervorgeht, wird hier von einem Einfamilienhaus inklusive Keller ausgegangen.

Ein Haus ohne Keller würde sich im Hinblick auf die gesamte Nutzfläche nämlich nicht wesentlich auf die Gesamtbaukosten eines durchschnittliches Einfamilienhauses auswirken, weil bei Häusern ohne Keller üblicherweise entsprechende Ersatzflächen geschaffen und damit auch die Gesamtbaukosten wieder "ausgeglichen" werden. 

Ausgangspunkt für die hier angeführten Rohbau-Kosten:
EU-Durchschnittspreis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus gemäß Basispreis EFH Baukostenschlüssel.

Bauetappe Rohbau im Zahlungsplan und Bauvertrag

Wenn Sie das ganze Haus bauen lassen, ist im Bauvertrag oder im Baubetreuungsvertrag üblicherweise ein Zahlungsplan nach Baufortschritt vorgesehen, wobei die Rohbaufertigstellung immer einen wichtigen Meilenstein darstellt.

Damit es hier zu keinen Missverständnissen kommt, muss aber genau festgelegt werden, was mit Rohbau tatsächlich gemeint ist.

Ist diese Bauetappe einmal erreicht, löst das normalerweise nämlich die Zahlung des größten Teilbetrages aus. Daher sollte die Dacheindeckung inklusive der nötigen Spengler- bzw. Klempnerarbeiten in jedem Fall im Leistungsumfang enthalten sein.

Der zu erreichende Bauabschnitt muss daher vertraglich als "Rohbau inklusive Dach" vereinbart werden, was wiederum bedeutet, dass auch der Schornstein und eventuelle Dachflächenfenster enthalten sein müssen.

Kostenanteil für den Keller beim Rohbau

Ist kein Keller geplant, wirkt sich das wie schon weiter ober erwähnt, nur bedingt oder gar nicht auf den Baukostenanteil für den Rohbau aus - wie genau, hängt im Detail davon ab, welche "Ersatzleistungen" zu erbringen sind.

• NUR wenn für den Entfall des Kellers keine Ersatzflächen geschaffen werden und somit das Wohnhaus nicht vergrößert wird und auch keine Nebengebäude errichtet werden, kann der Kostenanteil für den Rohbau um rund 8 bis 10 % reduziert werden.

• Im selben Ausmaß reduzieren sich dann auch die Gesamtkosten für das gegenständliche durchschnittliche Einfamilienhaus.

Empfehlung

• Kalkulieren Sie auch dann, wenn Sie keinen Keller bauen wollen, mit den hier weiter oben angeführten Kostenanteilen für den Rohbau.

Betrachten Sie eventuelle Einsparungen durch den Entfall eines Kellers daher als finanzielle Reserve für andere Bauleistungen - beispielsweise für einen Pool im Garten oder wofür auch immer. Und sollten Sie die Reserve später nicht brauchen, umso besser.

Baukosten je m² Wohnfläche für den Rohbau

Die hier angeführten Kosten je m² beziehen sich auch bei dieser Bauetappe Einfamilienhaus-Rohbau auf ein durchschnittliches Haus mit einer Wohnfläche von ca. 140 m².

Die Werte ergeben sich rein rechnerisch, wenn die Gesamtkosten laut Tabelle "Baukosten - Firma" durch 140 m² dividiert werden.

Abhängig von der Planung Ihres Hauses können die tatsächlichen Werte für IHR Haus mehr oder weniger stark von diesen Preisen abweichen oder sich unter Umständen in Teilbereichen auf andere Bauetappen verschieben.

Baukosten - Rohbau in Eigenleistung bauen

Die mit einem + Plus oder - Minus versehenen Angaben bedeuten die Abweichung von den Werten, die bei der Herstellung des Rohbaus durch eine Fachfirma anzusetzen sind. 

Beispiel: +15 % bei den Materialkosten bedeutet, dass Sie als privater Bauherr im Gegensatz zu einer Baufirma für die benötigten Baustoffe zur Rohbauherstellung um 15 % mehr bezahlen müssen.

Die angeführten Materialkosten für den Rohbau stellen daher den Aufpreis bei Einkauf in Eigenregie im Vergleich zu den Kosten für die Materialbeistellung durch eine Firma dar. Damit ist klar, dass die Baufirma also in jedem Fall günstiger einkauft als Sie.

Finanzieller Vorteil bei Eigenleistungen

Die Richtwerte für die Rohbauerstellung in Eigenregie bringen relativ klar zum Ausdruck, dass der finanzielle Vorteil, den Sie realisieren können, wenn Sie den Rohbau selber bauen, vergleichsweise sehr gering ist.

• Dabei ist noch nicht einmal der Zeitverlust eingerechnet, den Sie erleiden, wenn der Rohbau nicht von einer Baufirma errichtet wird.

• Um einen realistischen Preisvergleich zwischen "Rohbau bauen lassen" und "selber bauen" anstellen zu können, müsste auch der Zeitfaktor bewertet werden.

Zeit ist zwar nicht immer das sprichwörtliche Geld, trotzdem sollten Sie in jedem Fall davon ausgehen, dass die tatsächlichen Einsparungen beim Selberbauen in Wahrheit eher gegen Null tendieren. 

Bei Bedarf sollten Sie daher möglichst nur bei jenen Bauetappen Eigenleistungen erbringen, bei denen es sich tatsächlich lohnt. Ideal zum Selberbauen sind hier vor allem die verschiedensten Innenausbauarbeiten sowie die Arbeiten zur Herstellung der Außenanlagen.

 Bauzeit - Firma für Einfamilienhaus-Rohbau

Hier können Sie sich informieren, wie lange es in der Praxis dauert, einen Einfamilienhaus-Rohbau zu errichten, wenn alle im Leistungsumfang enthaltenen Bauleistungen und Gewerke von qualifizierten Fachfirmen durchgeführt werden.

Die Angaben gelten für ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus, errichtet in "klassisches" Ziegel-Massivbauweise mit betonierten Geschossdecken und einem zimmermannsmäßig gefertigten und aufgestellten Dachstuhl.

Abhängig von der Ausführung und Planung des Hauses können die tatsächlichen Bauzeiten bei IHREM Bauvorhaben mehr oder weniger stark abweichen.

Die genaue Bauzeit für den Einfamilienhaus-Rohbau hängt naturgemäß von der Bauweise ab. Ein Fertighaus "steht" oft schon nach nur einem Tag, wenn herkömmlich gemauert und betoniert wird, dauert das entsprechend länger.

Die Bauzeiten können aber verkürzt werden können, wenn auf System- oder Fertigbauteile zurückgegriffen wird - beispielsweise auf ...

• vorgefertigte Ziegelwandelemente,
• unterstellungsfreie Elementdecken,
• Fertig-Schornsteine oder
• Beton-Fertigteiltreppen.

Ob ein Dachstuhl errichtet wird oder ein Flachdach mit einer Massivdecke, spielt im Hinblick auf die Bauzeit keine wesentliche Rolle.

In diesem Fall ändert sich nur der Leistungsumfang der einzelnen Gewerke, wobei der Entfall der Zimmermannsarbeiten im Hinblick auf die Bauzeit durch den Mehraufwand bei den Baumeister- und Flachdacharbeiten weitgehend kompensiert wird.

Bauzeit bei Eigenleistung

Diese Angaben stellen einen durchschnittlichen Wert dar, der von Bauvorhaben zu Bauvorhaben mehr oder weniger stark abweichen kann. Vor allem kommt es hier auf die Qualifikation des eingesetzten Personals an.

Um einen realistischen Vergleich der Bauzeit beim Selberbauen mit der benötigten Bauzeit, wenn den Rohbau eine Baufirma baut, anstellen zu können, wird hier davon ausgegangen, dass die Baumannschaft, mit der Sie den Rohbau bauen, die nötige  Erfahrung mit der Arbeit am Bau hat.

Wird Personal eingesetzt, das die körperliche Arbeit auf einer Baustelle nicht so gewohnt ist, wie hauptberufliche Handwerker, kann sich bei der Erstellung des Rohbaus die Bauzeit unter Umständen wesentlich verlängern.

DIY-Faktor / Bewertung Eigenleistungen

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