Berechnung Hausbaukosten

von Heinz
(NRW)

Ich sitze gerade über Ihrem Hausbaukostenbuch und bin mir nicht sicher, mit was für einer qm-Zahl ich denn nun rechnen soll... Das Haus hat ein Innenmaß von 9 x 11 m abzüglich Treppen, Wänden etc. sind es gute 180qm. Hinzu kommt aber noch eine Einliegerwohnung im Keller mit knapp 50 qm. Rechne ich diese komplett mit dazu? Aber z. B. der Rohbau wird dadurch ja nicht teurer, und der Keller, Haustüre etc. auch nicht? Bin überfordert und hoffe auf Hilfe! Liebe Grüße, Heinz

Bauhilfe24-Antwort

Hallo Heinz, aus Ihrer Frage, welche m²-Zahl Sie für Ihre Berechnungen verwenden sollen, kann ich leider nicht herauslesen, was Sie konkret berechnen wollen. Darüber hinaus haben Sie mir nicht gesagt, in welcher Phase Sie sich gerade befinden: Ob es also z.B. schon einen fertigen Plan gibt oder ob Sie schon wissen, wie viel das gesamte Bauprojekt insgesamt höchstens kosten darf.


Ich gehe aber trotzdem einmal davon aus, dass Sie bereits Ihre "Hausaufgaben" gemacht haben und ziemlich genau wissen, was Sie konkret wollen. Das bedeutet, dass Sie den tatsächlichen Bedarf bereits ermittelt haben sollten. Die Bedarfsermittlung ist der zweite wichtige Schritt der unerlässlichen Vorbereitungsarbeiten für Ihren Weg zum eigenen Haus. ALLE wichtigen Schritte finden Sie auf der Infoseite Hausbau-Ablauf

• Alle Bauetappen und Schritte in der richtigen Reihenfolge

Um Ihre Frage trotzdem "grundsätzlich" zu beantworten: Zur Berechnung der Baukosten muss immer die tatsächliche Wohnfläche herangezogen werden - die Wände gehören damit nicht zur Wohnfläche. Die Wohnfläche ist damit die Summe aller geplanten Raumflächen, wobei die Fläche der Treppe (nur dann) abgezogen werden kann, wenn ein Keller geplant ist. Ist kein Keller geplant, zählt auch die Treppe zur "Wohnfläche", weil sich auch unter der Treppe ein (wie auch immer) nutzbarer Raum befindet.

Wenn nun im Keller eine Einliegerwohnung mit ca. 50 m² (Wohnfläche) geplant ist, muss diese Fläche wie die übrigen Wohnfläche bewertet werden. Wenn in Ihrem Fall die Wohnfläche im EG und OG ca. 180 m² beträgt und im Keller eine Einliegerwohnung mit 50 m² geplant ist, müssen Sie also von einer Gesamt-Wohnfläche von ca. 230 m² ausgehen.

Dazu kommt dann noch der verbleibende Kellerraum, wobei für die Berechnung der Kellerkosten üblicherweise von der verbauten Fläche ausgegangen wird. Angenommen, in Ihrem Fall bleibt ein Keller mit einer verbauten Fläche (Außenabmessungen des Kellers) von ca. 40 m² übrig, dann ergeben sich daraus (mit den m²-Kosten für den Keller multipliziert) die Kost für den Keller.

Das Ergebnis Ihrer Berechnungen kann aber nur ein Richtwert sein, der von den tatsächlichen Kosten abweichen kann. Um die genauen Preise berechnen zu können, muss daher auch ein genauer Ausführungsplan vorliegen.

Um bei den ersten Berechnungen auf der sicheren Seite zu sein, empfehle ich Ihnen daher so zu tun, als würde der "Keller" Ihres Hauses zur Gänze als Wohnkeller ausgebaut, wobei für den Wohnkeller die selben m²-Preise für die übrigen Wohnflächen herangezogen werden können.

Warum so vorgehen? Weil der neben der Einliegerwohnung verbleibende Keller-Teil auch innen entsprechend gedämmt werden muss, was bei einem normalen Keller nicht der Fall ist. Oder der tatsächliche Keller wird als beheizter Keller ausgeführt, was für das Raumklima der angrenzenden Einliegerwohnung nur von Vorteil sein wird.

Richtwert-Berechnung

Sie haben zwei Möglichkeiten, die zu erwartenden Kosten für das Haus mit Ihren angegebenen Daten zu ermitteln:

A: Variante "Keller mit Einliegerwohnung"

1. EG und OG ca. 180 m² WFL x 1.450 EUR = 261.000,--
2. Einliegerwohnung ca. 50 m² x 1.450 EUR = 72.500,--
3. KG ca. 40 m² x 360 EUR = 14.400,--
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Gesamt: ca. 347.900,--

B: Variante "Haus mit Wohnkeller"

1. EG und OG ca. 180 m² WFL x 1.450 EUR = 261.000,--
2. Wohnkeller ca. 90 m² x 1.450 EUR = 130.500,--
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Gesamt: ca. 391.500,--

Um wie schon gesagt auf der finanziell sicheren Seite zu sein, sollten Sie von den Kosten der Variante B ausgehen. Der wahrscheinlich näher an der Wahrheit liegende Richtwert wird übrigens ein Mittelwert der beiden Varianten sein. Das wäre in diesem Fall die Hälfte von 347.500 + 391.500 = 739.000 : 2 = 369.000,-- EUR.

Ich an Ihrer Stelle würde also (derzeit) davon ausgehen, dass Ihr Haus rund 370.000 kosten wird. Wenn es schlussendlich (siehe weiter unten) günstiger wird, umso besser.

WICHTIG! Da keinerlei Pläne und Ausführungsdetails vorliegen, können diese Angaben nur als ungefähre Richtwerte betrachtet werden. Und den genauen Wert werden Sie NUR über eine professionelle Bauausschreibung ermitteln können.

Ihre nächsten Schritte...

Lassen Sie nach dem Vorliegen der korrekten Hauspläne von einem Baufachmann ein vollständiges Leistungsverzeichnis und auf dieser Grundlage eine professionelle Bauausschreibung machen. Über eine Bauausschreibung und die damit verbundenen Preisverhandlungen können jedenfalls noch bessere Preise erzielt werden - also Preise, die noch niedriger sind als die von mir angegebenen Richtwerte.

Wenn (realistisch) davon ausgegangen werden kann, dass die tatsächlichen Errichtungskosten OHNE Bauabwicklungskosten (ca. 20% der Baukosten) durchaus bei rund 1.000 EUR / m² Wohnfläche liegen KÖNNEN, würde das bedeuten, dass Sie reine Baukosten in Höhe von rund 270.000 erzielen können. (WFL gesamt 270 m² x 1.000). Dazu kommen dann noch die Bauabwicklungskosten in Höhe von rund 54.000 (20% von 270.000), wobei diese Bauabwicklungskosten mit 20% eher an der oberen Grenze angesiedelt sind. Das können je nach Bauvorhaben auch nur 10 bis 15% sein.

FAZIT: Wenn Ihr geplantes Haus unter relativ normalen Umständen errichtet werden kann, sollten Gesamtprojektkosten (Baukosten + Bauorganisation) von rund 324.000 EUR möglich sein.

Dringende Empfehlung

Ich weiß jetzt nicht, wie Sie das weitere Vorgehen planen. Ich weiß nur, dass Sie das NICHT alleine tun sollten. Alleine aus Ihrer Fragestellung kann ich nämlich sehr gut ableiten, dass Sie - nicht böse sein - ein Baulaie ohne entsprechende Erfahrung sind. Und wenn Sie auch weiterhin alles alleine machen wollen, werden Sie früher oder später in einer Sackgasse landen - vermutlich eher früher als Ihnen lieb ist.

Daher kann ich Ihnen nur dringend empfehlen, rechtzeitig einen Baufachmann zu beauftragen. Sie wissen es längst: Das kann ein Architekt sein, ein Baumanager, ein Bausachverständiger oder ein anderer professioneller Baufachmann.

Wenn Sie hier noch mehr sparen wollen, sollten Sie vielleicht einmal einen genauen Blick auf meine Bauhilfe24 Online-Baubegleitung werfen. Diese kostet vergleichsweise sehr wenig Geld, bietet Ihnen aber den unbezahlbaren Vorteil, jederzeit einen Bauexperten kontaktieren zu können, der Ihnen bei jedem Problem genau erklärt, was Sie Schritt für Schritt tun sollten, um jede beliebige Hausbau-Hürde sicher zu überwinden.

Mehr Erfolg beim Hausbau!

Wilfried Ritter
Autor und Herausgeber
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HSB | Haus-Selber-Bauen.com
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PS: Eine weitergehende Bauberatung und Hausbau-Hilfe zur Lösung ganz konkreter Hausbau-Probleme ist im Rahmen meiner kostenlosen Serviceleistung "BauXpress FAQ-Service" leider nicht möglich. Wenn Sie weitere konkrete Fragen zu Ihrem aktuellen Bauprojekt haben, können Sie aber gerne meine sehr günstige Online-Baubegleitung Bauhilfe24 SPEZIAL zu nutzen.

Wenn Sie sich einmal dazu entschlossen haben, diese ziemlich einzigartige Hausbau-Soforthilfe in Anspruch zu nehmen, hätten Sie in Zukunft die beruhigende Gewissheit, jederzeit einen Baufachmann um Rat fragen zu können, ohne dazu einen komplizierten Architektenvertrag schließen zu müssen.