Über Teuerungen beim Hausbau. Und was auch Sie dagegen tun können

"Wie sich Teuerungen beim Hausbau tatsächlich auswirken und was Sie als Bauherr selbst tun können, um trotz steigender Baupreise möglichst günstig zu Ihrem eigenen individuell geplanten Ein-oder Mehrfamilienhaus zu kommen."

Bild: © bauimbild.com

Trotzdem muss das kein Grund sein, den geplanten Hausbau gleich abzublasen. Die Auswirkungen drohender Mehrkosten auf Ihr individuelles Bauvorhaben können nämlich weniger dramatisch ausfallen als vielleicht befürchtet.

Wenn einzelne Teuerungen beim Hausbau scheinbar alles teurer machen ...

Fällt der geplante Hausbau in eine Phase mit überdurchschnittlich hohen Preissteigerungsraten, ist schon bald von allen Seiten zu hören, dass sich niemand mehr den Bau eines Hauses leisten kann.

Bei näherer Betrachtung stellt sich dann meistens heraus, dass die Finanzierung des geplanten Bauvorhabens mangels einkalkulierter Reserven auch schon vor einer allfälligen Teuerungswelle auf der sprichwörtlichen Kippe stand.

Ein guter Grund, die persönlichen finanziellen Möglichkeiten einer neuen gewissenhaften Prüfung zu unterziehen und bei Bedarf weniger risikoreiche Rahmenbedingungen zu schaffen. Selbstüberschätzung ist auch in diesem Fall kein guter Ratgeber.  

Wer in relativ normalen und nicht von Krisen belasteten Zeiten in der Lage war, den Hausbau solide finanzieren zu können, sollte das auch in sogenannten Hochpreis-Phasen können. Sie dürfen jedenfalls davon ausgehen, dass bei einem Bauvorhaben nicht immer gleich alles teurer wird.

 Nur einzelne Ausnahmen

Vielmehr sind es praktisch immer nur einzelne Baustoffgruppen, die von außergewöhnlichen Preissteigerungen betroffen sind: 

• Beispielsweise Baustahl, Dämmstoffe, Holz, Bitumen oder ähnliche Produkte, deren Preis von den mehr oder weniger sensiblen Entwicklungen des jeweiligen Rohstoffmarktes bestimmt wird oder üblichen Schwankungen unterliegt.

• Dabei können einzelne Produkte innerhalb kurzer Zeit durchaus auch schon einmal das Doppelte kosten. Ob diese Teuerungen tatsächlich berechtigt oder nur das Ergebnis von Spekulationen sind, ist allerdings oft fraglich.

• Klar ist hingegen, dass sich einzelne Teuerungen in der Praxis auf die Gesamtkosten eines Neubaus normalerweise nicht so stark auswirken, wie allgemein angenommen wird. Auch dann nicht, wenn die Preise einzelner Produkte unverhältnismäßig stark gestiegen sind.   

Es kommt auch ganz wesentlich auf den Leistungsumfang an

Wie sich die Teuerungen einzelner Baustoffe auf Ihr individuelles Bauvorhaben konkret auswirken, hängt ganz wesentlich vom Leistungsumfang ab. Ist beispielsweise momentan Bauholz sehr teuer, wird sich das naturgemäß auch sehr stark auf den Preis für ein reines Holzhaus auswirken. 

In diesem Fall kann bei einem um 30 Prozent gestiegenen Holzpreis tatsächlich auch der Baupreis für das gesamte Haus ähnlich hoch steigen.

Bei einem Massivhaus mit Dachstuhl hingegen wird sich der höhere Holzpreis nur relativ wenig auf die gesamten Hausbau-Kosten auswirken. 

Weil die anteiligen Baukosten für die Zimmermannsarbeiten bei nur rund 5 % liegen, würde eine Preiserhöhung von 30 % für das Bauholz das gesamte Bauvorhaben lediglich um 1,5 % erhöhen. Diese Erhöhung sollte mit geschickten Verhandlungen bei der Auftragsvergabe wieder leicht hereingebracht werden können. 

Ähnlich ist die Situation bei anderen von einer allfälligen Teuerung betroffenen Baustoffen. Insgesamt betrachtet verursachen alle möglichen Teuerungen zusammen vielleicht eine Erhöhung der gesamten Hausbau-Kosten um 10 Prozent. In extremen Fällen vielleicht auch 15 %, aber sicherlich nicht viel mehr.  

Sinnvolle Einsparungen. Nicht nur bei Teuerungen, sondern auch in normalen Zeiten

• Ja, natürlich sind Teuerungen in der Größenordnung von 10 bis 15 Prozent nicht unbedingt lustig. Das alleine sollte allerdings auch für Sie kein Grund sein, den geplanten Hausbau zu verschieben oder vielleicht sogar ganz abzublasen.

• Warum? Weil Teuerungen beim Hausbau immer durch einfache Einsparungen mehr als ausgeglichen werden können. Das Positive daran: Dabei geht es um Einsparungen, die auch schon vor einer mehr oder weniger absehbaren Teuerungswelle sinnvoll gewesen wären. 

• Steigende Baupreise zwingen daher möglicherweise auch Sie dazu, viel genauer darüber nachzudenken, ob beispielsweise ein etwas kleineres Haus auch den selben Zweck erfüllen würde.

• Diese oft in vieler Hinsicht ohnehin sehr sinnvolle Entscheidung, auch mit einem etwas kleineren Traumhaus zufrieden zu sein, wäre auch aus Sicht des Autors dieser Zeilen die beste Möglichkeit, die Gesamtkosten zu reduzieren. 

Ein kleines Verkleinerungs-Beispiel

Rechnen Sie am besten auch selbst nach, was alleine mit einer moderaten Verkleinerung Ihres Hauses bewirkt bzw. eingespart werden kann. Grundlage für die Berechnung sind dabei die durchschnittlichen Richtwerte je m² Wohnfläche.

• Statt der sehr gerne geplanten 150 m² Wohnfläche werden wahrscheinlich auch 130 m² genügen. 
• Das alleine wäre eine Einsparung von etwas mehr als 13 %. 
• Bei angenommenen Gesamtkosten von 300.000 € können damit auf einen Schlag rund 40.000 € eingespart werden.

Wie Sie sehen, können um mehr als 10 Prozent gestiegene Baupreise alleine mit einer einfachen Reduzierung der Wohnfläche fast zur Gänze ausgeglichen werden. Diese erste Maßnahme wird langfristig auch zu einer Senkung der Betriebskosten führen.

Damit sind aber noch lange nicht alle Einsparungsmöglichkeiten ausgeschöpft. Vielmehr können auch noch viele andere Begleitmaßnahmen dazu beitragen, die Hausbaukosten nachhaltig zu senken. 

Begleitmaßnahmen und Strategien zur Erzielung der besten Hausbau-Preise. 

Alle hier angeführten Begleitmaßnahmen zusammen helfen Ihnen, die bestmöglichen Baupreise für Ihr geplantes Hausbau-Projekt zu erzielen. Dabei geht es nicht nur um Einsparungen durch Verzicht, sondern auch um strategische Maßnahmen auf Ihrem Weg bist zur Auftragsvergabe.

• Vor allem aber helfen Ihnen diese Maßnahmen, Ihr geplantes Bauvorhaben schon in der Vorbereitungs- und Planungsphase zu optimieren und Ihren tatsächlichen Bedürfnissen anzupassen. Und zwar unabhängig von irgendwelchen Teuerungen.

• Wenn Sie sich konsequent an die Empfehlungen halten, werden die dadurch erzielten Einsparungen schlussendlich jedenfalls größer sein als allfällige Teuerungen durch steigende Baukosten. 

Die Ursache zu hoher Hausbaukosten sind nicht immer nur unerwartete Teuerungen. Meistens sind Überschreitungen des Baubudgets vielmehr auf eine mangelnde Sorgfalt bei der Planung zurückzuführen.

Dazu kommt, dass auf dem Weg zum eigenen Haus oft schlicht und einfach nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, um die Hausbaupreise zu reduzieren.

1. Verzicht auf Keller

• Die gesamte Haustechnik samt Heizung und Lüftungsanlage findet in modernen Häusern in kleinen Technikräumen im Erdgeschoß Platz. Auch Brennstofflager werden heute nicht mehr benötigt. Der Großteil der Energie sollte heute von der Sonne kommen.
  

• Ein Keller ist bei näherer Betrachtung daher nur eine oft unnötige Belastung für das Baubudget. Dass Häuser mit Keller besser verkauft werden können, ist auch kein Argument für einen Keller.

• In diesem Fall ist der Verkaufserlös nur deshalb höher, weil eben die ursprünglichen Investitionskosten für den (oft unnützen) Keller wieder hereingebracht werden müssen.

2. Zusatzleistungen als Naturalrabatt

• Verzichten Sie darauf, bei Preis- oder Auftragsverhandlungen nach möglichen Preisnachlässen zu fragen. Verlangen Sie stattdessen lieber zusätzliche Bau- oder Handwerkerleistungen, die (noch) nicht im Leistungsverzeichnis enthalten sind. 

• Statt einen (durchaus möglichen) Nachlass von angenommenen 10 Prozent der Gesamtsumme anzustreben, könnte im beauftragten Leistungsumfang beispielsweise vielleicht ein Pool mit allem Drum und Dran enthalten sein. 

• Oder Sie einigen sich mit dem Anbieter auf bessere Qualitäten bei der Ausstattung des Gebäudes zum gleichen Preis einigen. Eine dickere Wärmedämmung, einen besseren Stromspeicher als Ergänzung zur Photovoltaikanlage oder eine Gartenmauer für den Zaun.

• Oder was auch immer Sie gerne hätten. Beispielsweise auch einen Insektenschutz, praktische Lüftungen oder spezielle Smart Home-Lösungen für Ihre geplanten Dachfenster. Und, und, und ...
  

• Denken Sie nach, was Sie anschaffen würden, wenn Sie jetzt gleich etwas mehr Geld zur Verfügung hätten. Es gibt genug Sonderwünsche, über die Sie sich momentan vielleicht noch keine Gedanken gemacht haben. 

•  Fazit:   Nutzen Sie die Gunst der Stunde, wenn es darum geht, den Auftrag für den Bau Ihres Hauses zu vergeben. Eine bessere Gelegenheit, mehr Leistungen fürs gleiche Geld zu bekommen, wird sich auf Ihrem Weg zum eigenen Haus nicht mehr ergeben.

3. Pauschalpreise statt Abrechnung nach Mengen

• Egal, ob es sich um einen Großauftrag handelt oder um die Auftragsvergabe für die die Durchführung kleinerer Bau- und Handwerkerleistungen: Sie sollten in jedem Fall einen Pauschalvertrag anstreben.

• In diesem Fall wird der Auftragnehmer zwar einen gewissen Risikoaufschlag einkalkulieren, dafür können Sie aber sicher sein, dass die Auftragssumme nicht überschritten wird und daher Sie selbst kein Kostenrisiko tragen. 
  

• Auf eine Abrechnung nach Mengen sollten Sie sich nur einlassen, wenn Sie vom Fach sind. In diesem Fall könnten Sie davon profitieren, wenn die tatsächlich ausgeführten Mengen niedriger sind als die geplanten.
  

• Gleichzeitig besteht bei der Abrechnung nach tatsächlichen Mengen für Sie als Auftraggeber aber auch das Risiko von erhöhten Baukosten durch unerwartete oder während der Bauausführung notwendig gewordene Zusatzleistungen.

4. Realistische Ausführungstermine

• Jeder an Ihrem Bauvorhaben Beteiligte versteht, dass Sie so schnell wie möglich in Ihr neues Eigenheim einziehen wollen. Alleine mit sehr knapp bemessenen Terminen ist dieses Ziel aber nicht zu erreichen.

• Für den Bau Ihres eigenen Hauses sollten vielmehr ein realistische Zeiträume für die einzelnen Bauetappen eingeplant werden. Dazu müssen Sie gemeinsam mit Ihrem Auftragnehmer einen sogenannten Bauzeitenplan erstellen, der in der Praxis auch eingehalten werden kann.

• Grundsätzlich gilt: Alles, was schneller gehen sollte als im Normalfall, wird höherer Baukosten verursachen. Wenn Sie nicht zu überhöhten Hausbau-Preisen bauen wollen, sollten Sie bei den Auftragsverhandlungen daher im eigenen Interesse das Wort "dringend" aus Ihrem Wortschatz verbannen.

• Das heißt aber nicht, dass Ihr Auftragnehmer (AN) die im Auftragsschreiben verbindlich vereinbarten Termine und Ausführungsfristen überschreiten darf. Der AN kann vielmehr nur selbst entscheiden, wann die zwischen Baubeginn und Fertigstellung zu erbringenden Leistungen durchgeführt werden.

5. Immer nur vergleichbare Angebote vergleichen. Nicht nur in Zeiten hoher Teuerungen beim Hausbau

• Auf diese wichtigste aller Begleitmaßnahmen, nämlich auf das Vergleichen von vergleichbaren Angeboten, werden Sie auf dieser Website an jeder sprichwörtlichen Hausecke stoßen. Aus einem sehr guten Grund ...

• Weil das schlicht und einfach die einzige Möglichkeit ist, die günstigsten Baupreise für Ihr Bauvorhaben in Erfahrung zu bringen. Sie können diese Tatsache drehen und wenden, wie Sie wollen - eine andere Möglichkeit gibt es nicht.

• Nein, vergleichbare Angebote brauchen Sie nicht nur, wenn darum geht, etwas gegen alle möglichen Teuerungen beim Hausbau zu unternehmen. Ein professioneller Vergleich von Angeboten muss für jede Auftragsvergabe die entscheidende Grundlage sein. 

• Egal, ob Sie einen relativ kleinen Handwerkerauftrag zu vergeben, oder ob es um die Vergabe eines Gesamtauftrages an einen Generalunternehmer (GU) geht. Sie müssen immer die Detailpreise mehrere Angebote mit dem gleichen Leistungsumfang miteinander vergleichen. 

• Für diesen professionellen Angebotsvergleich wiederum brauchen Sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis (LV). Darin enthalten sind alle Bau- und Handwerkerleistungen, die für den Bau Ihres individuellen Hauses erforderlich sind. Und zwar "zerlegt" in viele Einzelleistungen - in die sogenannten Leistungspositionen. 

• Für jede einzelne dieser Leistungspositionen muss der Anbieter einen Preis anbieten - den sogenannten Einheitspreis. Und genau diese Einheitspreise werden bei einem professionellen Angebotsvergleich miteinander verglichen.   

Ihre einzige Möglichkeit ...

6.  Ermittlung der besten Baupreise über Bauausschreibung 

• Dass Sie immer nur vergleichbare Angebote vergleichen dürfen, um die besten Baupreise für Ihr individuelles Bauvorhaben in Erfahrung zu bringen, wissen Sie nun zur Genüge. Bleibt vielleicht nur noch die Frage, wie Sie zu diesen vergleichbaren Angeboten kommen?

• Auf den Punkt gebracht: Nur über eine Bauausschreibung. Dazu wird Ihr von Ihnen selbst erstelltes Leistungsverzeichnis an mehrere ausgewählte Firmen geschickt. Diese Firmen setzen dann bei jeder Leistungspositionen einen individuell kalkulierten Angebotspreis ein, daraus ergibt sich ein Gesamtangebot. 

• In Zeiten starker Nachfragen bei gleichzeitig begrenztem Angebot kann das Warten auf brauchbare Angebote allerdings etwas mühsam sein. Weil Firmen oft keine Zeit haben, keine neuen Aufträge brauchen oder einfach (vorübergehend) kein Interesse an privaten Bauvorhaben haben.

• In diesen Fällen kann die richtige Strategie bei der LV-Erstellung hilfreich sein und dazu führen, doch zu brauchbaren Angeboten zu kommen. Das gilt allerdings nicht nur dann, wenn Teuerungen beim Hausbau zu bewältigen sind, sondern generell. 

• Damit sollte nun klar sein, dass die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses und eine daraus gemachte Bauausschreibung immer Ihre erste Wahl sein sollte. Natürlich nur dann, WENN Sie zu möglichst günstigen Baupreisen bauen und Teuerungen beim Hausbau den Kampf ansagen wollen.  

Ihre Entscheidung ...

• Wenn Sie sich schon etwas näher auf dieser ziemlich besonderen Hausbau-Website umgeschaut haben, werden Sie jetzt am Ende meiner Ausführungen vielleicht vermuten, dass meine Ausführungen eigentlich nur den Zweck haben, Ihnen das von mir entwickelte Muster-LV verkaufen zu wollen.

• Und ja, dieser Gedanke wäre auch berechtigt. Immerhin ist es ja schlussendlich auch tatsächlich mein Ziel, Sie zur Nutzung der für Ihr Bauvorhaben am besten geeigneten Muster-LV-Version zu bewegen. 
  

• Sie dürfen aber mit gutem Gewissen davon ausgehen, dass ich Ihnen mein Muster-LV - am besten die Vollversion Muster-LV GU-Bau PLUS - nur deshalb mit Nachdruck empfehle, weil ich absolut sicher bin, dass davon vor allem SIE profitieren werden.
  

• Mit meiner Excel Ausschreibungs- und Kalkulations-Vorlage können Sie ab jetzt jedenfalls auch als privater Bauherr in Eigenregie ein professionelles Leistungsverzeichnis erstellen, um damit die schon oft zitierten vergleichbaren Angebote zu bekommen.
  

• Ob Sie dann das von Ihnen selbst erstellte Leistungsverzeichnis in weiterer Folge auch für Ihre eigene Bauausschreibung verwenden oder "nur" als alles umfassende Bauausschreibung, um Anbietern Ihre Bauwünsche darzulegen, liegt in Ihrem Ermessen. Das müssen Sie selbst wissen. 
  

• Ebenso können nur Sie selbst entscheiden, ob Sie meinen Ausführungen und Empfehlungen vertrauen. Oder ob Sie lieber einen anderen Weg zum eigenen Haus einschlagen, und sich wahrscheinlich auch dann noch über zu hohe Hausbau-Preise ärgern oder wundern, wenn es bereits zu spät ist.
  

• Wie schon oben gesagt: Sie können auch selbst etwas gegen Teuerungen beim Hausbau tun. Alles ganz alleine Ihre (richtige) Entscheidung ...

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